부동산시장 역시 경기회복에 힘입어 자산 디플레이션의 악몽에서 벗어나 점차 제기능을 찾아갔다. 정부도 경기부양차원에서 금단의 땅이었던 그린벨트 해제를 발표하고 청약제도의 틀도 바꿨다.IMF체제 속에서 살아남기조차 힘겨워했던 수요자들도 또다시 부동산 시장으로 몰려들었다. 하지만 이 과정에서 분양권전매나 청약통장매매 등을 통해 앉은 자리에서 수천만원씩 챙기는 사회부작용이 야기되기도 했다. 올해 부동산시장의 10대 뉴스를 정리한다.
◇급변한 청약제도
「이래도 안뜰래」
올 주택시장의 화두는 청약제도 변경이었다. 정부는 주택경기를 활성화하기 위해 지난해에 이어 연초부터 메가톤급 제도 개선을 잇따라 단행했다. 20배수제 폐지와 채권입찰제를 폐지한데 이어 민영주택 재당첨제한도 없앴다. 이 과정에서 청약가입자들의 혼선은 이루 말할 수 없었고, 일부 개선안은 청약대기자들의 반발을 사 무주택우선공급제도 폐지는 당초 보다 6개월뒤로 시행이 미뤄지는 해프닝도 벌어지기도 했다. 정부는 내친김에 지난 11월 1가구다통장제 허용과 청약취급 기관 다변화등의 골자로 한 제도개선을 마련, 내년 2~3월부터 시행키로 해 내년 주택시장에 큰 영향을 미칠 전망이다.
◇그린벨트 해제
지난해 11월 개발제한구역(그린벨트) 개선안 발표에 따른 후속조치가 올해 잇따라 발표돼 부동산시장에 큰 파문을 몰고 왔다. 최종 개선안을 마련하기 위한 지역별 공청회는 해당주민의 반발로 취소됐는가 하면 환경단체들의 반대도 만만찮았다. 우여곡절 끝에 정부는 12월23일 시화공단 280만평을 시작으로 전국 12개 권역의 그린벨트 해제일정을 발표했다. 특히 우선해제대상인 대규모 집단취락 115곳을 처음으로 선정, 내년까지 해제키로 해 주목을 끌었다.
이에 따라 그동안 해제가능성을 저울질하며 관망하던 투기수요가 수면위로 드러나 우선해제대상지역을 중심으로 토지거래가 크게 늘어날 것으로 보인다.
◇분양권 전매 허용
지난 3월부터 분양권 전매절차가 완화돼 사실상 분양권 매매가 자유화됐다. 입주전 분양권 매매는 「미등기전매 불가」에 따라 엄격히 규제해 왔던 사안. 그러나 인위적으로 막기 어렵다는 현실론과 주택경기 부양논리에 따라 분양권 전매규제를 완화, 계약이후 분양권을 자유롭게 사고 팔수 있도록 했다.
이에 따라 「주택당첨=돈」이라는 인식이 팽패해져 인기아파트에 대한 청약경쟁률이 치솟았고, 주택거래시장규모 이상의 분양권전매시장이 형성되기도 했다. 이 조치로 수도권 주택분양시장은 활성화됐지만 지방의 경기침체, 대형및 중소업체가 양극화는 심화되는 결과를 초래했다. 또 모델하우스 앞엔 밤샘 줄서기, 떴다방 열풍등의 후유증을 낳기도 했다.
◇떴다방 기승
떴다방이란 90년대 초반 신도시 분양때 출현한 이동중개업자들. 이들이 지난 3월 구리·토평지역 동시분양 때 다시 나타난 이후 용인, 서울 동시분양 등 돈되는 아파트만 골라다니며 가수요를 부추기고 통장거래 등 각종 불법행위를 일삼고 있다. 이들의 출현은 부동산경기가 되살아났다는 반증이기도 하다. 일부 주택업체들은 인기아파트라는 점을 보이기 위해 떴다방들의 활동을 묵인하고 모델하우스앞에 파라솔까지 설치해주기도 했다. 서울 등 수도권지역에서 50여개의 떴다방조직이 활동하고 있는 것으로 추정된다. 최근에는 분양권전매로 수입을 올리려는 주부떴다방까지 나타나고 있다.
◇저밀도지구 재건축 허용
잠실, 반포, 청담·도곡, 화곡, 암사·명일 등 70년대 건립된 서울시내 5개 저밀도지구 5만가구에 대한 재건축기본계획이 지난 7월 발표됐다. 최고 용적률 285%를 적용해 6만여가구를 순차적으로 건립하며 전용 18평이하 소형아파트를 의무적으로 포함시키도록 한다는 것이 서울시 안의 주 내용. 하지만 이 안은 해당지구 주민들의 심한 반발을 불러 일으켰고 송파 등 저밀도지구 주변 아파트값도 올려놓았다. 시는 재건축 계획이 전세값 등에 영향을 미치자 계획확정시기를 늦춰 새해를 이틀 남겨둔 지난 29일 소형평형 건립비율과 공공용지의 비율을 다소 줄인 조정안을 발표했다.
◇전세파동
지난해 말 서울경제가 선정한 부동산 10대뉴스에도 「전세대란」이 포함돼 있다. 당시에는 떨어진 전세보증금을 둘러싸고 집주인가 세입자간 마찰이 끊이질 않았다. 하지만 올해는 정반대 현상이 일어났다. 올 봄 강남지역부터 촉발된 전세아파트 품귀는 이사철을 앞두고 수요자들이 한꺼번에 집을 찾아나선 여름에 최고조에 달했다. 7월말 발표된 저밀도 재건축 계획도 전세대란을 부채질했다. 9~10월 결혼을 앞둔 예비신혼부부들은 전세집, 신혼여행 항공표, 예식장 등 3가지를 구하지 못하는 삼중고를 겪기도 했다.
전세파동은 추석이후 전세 수요가 잠잠해진 후에야 사그러들었다.
◇제4차 국토종합계획발표
지난 7월 발표된 제4차 국토종합계획은 21세기 한반도 국토계획의 청사진이라는 점에서 큰 의미를 갖는다. 2000년부터 2020년까지 적용되는 이 계획은 택지및 산업단지조성은 물론 도로와 항만등 사회간접자본(SOC)확충의 기본틀이 된다. 또 남북 통일에 대비한 국토구상도 함께 담고 있다.
이 계획은 지금까지 수도권과 경부축 중심의 개발전략으로 지역 불균형이 심화됐다고 지적하고 21세기 국토계획은 동서간 통합과 남북교류 촉진등 「국토대통합」을 실현하도록 사다리꼴 형태의 「3 3」축을 개발중심으로 삼고 있다. 이에 따라 2000년부터 한반도는 서해안·남해안·동해안등 3개 환연안축과 내륙의 동서를 연결하는 인천~강릉, 군산~포항, 평양~원산등 3개 내륙축을 중심으로 개발된다.
◇건축규제완화
까다롭기만 한 건축 인허가 규정이 올 상반기에 대폭 풀려 건축하기가 한결 쉬워졌다.
건축물 용도변경 허가제가 폐지돼 다방과 탁구장등 근린생활시설간 업종변경을 허가없이 자유롭게 할 수 있게 됐고, 자투리땅(주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 200㎡) 개발이 허용됐다. 또 일조기준 등이 완화돼 골목길에 짓는 주택등의 건축절차가 간편해졌다.
서민생활에 직접적 영향을 미치는 건축규제 완화는 건축행정의 투명성을 확보, 인허가 과정에서 발생하는 부조리도 줄일 수 있게 됐다.
◇고급 대형주택 인기
IMF이후 소득 불균형이 심해지자 주택업체들은 여유계층을 타겟으로 한 고급 대형아파트를 선보였고 이 전략은 대성공을 거뒀다. 지난 3월 평당 1,000만원대의 롯데캐슬이 고급화 대형화의 불을 당겼으며 이후 서울 강남, 용인 등지에서 60~100평형대 대형아파트가 쏟아졌다. 선착순으로 분양한 대우 트럼프월드 등 초고층주상복합아파트 분양현장에는 접수순서를 기다리기 위해 며칠씩 밤을 지새는 진풍경이 연출됐으며 지난 6월 용인 쉐르빌현장에는 600여명의 경찰이 동원되기도 했다. 올해 공급된 최고가 아파트는 서초동 삼성가든스위트 107평형으로 분양가가 평당 1,960만원에 달했다.
◇차별화 현상 심화=올 한해 주식시장에서 정보통신주 등 귀족주만 주가가 올랐듯 부동산시장에서도 인기-비인기지역간, 브랜드별, 층향별 차이에 의한 양극화현상이 극심했다. 「집은 사놓으면 무조건 오른다」는 신화가 사라지자 수요자들이 환금성과 투자수익성을 철저히 따지고 있기 때문이다. 동부이촌동 삼성아파트나 구리 토평아파트를 비롯, 인기지역은 100대1 이상의 높은 청약경쟁률을 기록했지만 서울 강북, 수원 천천택지개발지구 등에서는 미분양이 속출했다. 기존주택도 서울 강남지역의 경우 가격이 IMF이전수준을 완전히 회복했지만 강북 등은 아직도 IMF이전 80%수준에 머물고 있다.
부동산팀CHANS@SED.CO.KR
