동작구 상도·본·흑석·노량진동 일대 노후불량주거지역이 재개발·재건축을 통해 대규모 아파트촌으로 탈바꿈하고 있다.동작구 일대에서 재개발사업이 추진중인 곳은 10개 지구로 모두 9,066가구의 새 아파트가 오는 2004년까지 속속 들어설 예정이다.
이 일대 재개발아파트는 지하철7호선 장승백이역에서 숭실대역에 이르는 역세권에 자리잡고 있어 수요자들의 관심을 끌고 있다.
상도1·4구역은 각각 2,621가구와 2,634가구의 대단지여서 실수요자를 중심으로 분양권 및 지분 거래가 이뤄지고 있다.
또 본동1-3·4구역과 상도3·4·6구역은 하반기 사업시행인가를 받을 것으로 보여 상반기중 조합원 지분을 구입해두면 투자차익을 남길 수도 있다는 게 현지 중개업소의 귀띔이다.
◇재개발 추진현황=모두 2,621가구의 아파트가 들어서는 상도1구역은 신동아건설이 시공을 맡아 현재 50%의 공정률을 보이고 있다.
지난 97년 사업시행인가를 받은 본동2-3구역과 상도2구역은 각각 내년 9월과 3월 분양을 목표로 사업을 추진하고 있다. 본동2-3구역과 상도2구역에는 각각 400가구와 681가구의 아파트가 들어서는데 조합원 가구수가 164가구, 293가구 등으로 많은 편이다.
이밖에 본동1-3·4구역과 상도3·4·6구역은 하반기중 사업시행인가를 받아 이르면 내년 상반기부터 오는 2002년까지 총 4,592가구의 아파트 건립공사를 시작할 계획이다. 구역별 가구수와 분양예정시기는 본동1-3구역 272가구(일반분양분 177가구) 2000년 6월 본동4구역 694가구(176가구) 2002년 상반기 상도3구역 522가구(242가구) 2001년 6월 상도4구역 2,624가구(723가구) 2001년 9월 상도6구역 480가구(110가구) 2002년 상반기 등이다.
이와함께 노량진1·흑석4구역도 하반기중 구역지정 및 조합설립인가를 받아 각각 248가구와 524가구에 대한 재개발사업을 본격 추진한다.
◇입지여건=입지여건이 가장 좋은 곳으로는 지하철 7호선을 걸어서 이용할 수 있는 상도1·2·4구역 등이 꼽힌다. 상도1·2·4구역은 특히 장승백이길·상도동길·관악로 등과 접해 있어 간선도로 진입도 수월하다.
본동1-3·4구역의 경우 고층에서 한강을 내려다 볼 수 있다는 게 장점으로 꼽힌다. 지구 외곽을 지나는 마을버스를 이용하면 7호선 상도역까지 5분, 국철 1호선 노량진역까지 10분이면 닿아 대중교통여건도 괜찮은 편이다.
중앙대와 숭실대 중간지점에 자리잡고 있는 흑석4구역과 상도6구역의 경우 달마산 자락에 자리잡고 있어 녹지공간이 많다는 게 장점으로 꼽히지만 교통여건이 상대적으로 열악하다는 게 흠이다.
◇투자가치=재개발아파트의 투자가치는 조합원 가구수와 일반분양분의 비율에 의해 결정된다. 조합원수는 적고 일반분양분이 많아야 투자가치가 높다. 일반적으로 일반분양분이 조합원 가구수의 150% 정도돼야 수익성이 있는 것으로 본다.
이를 감안하면 본동1-3구역을 제외하곤 투자차익을 기대하기 어려울 것으로 보인다. 그러나 조합원 배정평형에 대한 분양가가 일반분양분보다 낮아서 실수요자라면 지분구입을 고려해 볼만하다. 실제로 상도1구역의 경우 조합원 부담금이 일반분양가보다 4,000만원 가량 낮았다.
상도1구역의 분양권 시세는 25평형 1억4,000만~4,500만(분양가 1억2,840만원), 33평형 2억1.000만~2억1,500만(1억9,770만원), 43평형 3억~3억1,000만원(2억8,000만원) 선이며 로열층 중심으로 거래가 이뤄지고 있다.
상도4구역의 경우 사유지 시세는 평당 500만~550만원, 국·공유지는 34평형에 입주할 수 있는 지분을 기준으로 6,500만~7,000만원 선이다. 조합원 추가부담금은 사업시행인가를 받은 후 자산평가를 거쳐 결정된다.
상도동 현대공인중개 김상호(金相浩)사장은 『이 일대 재개발아파트의 경우 단기 차익을 기대하기는 어렵지만 실수요자라면 장기적인 안목으로 관심을 가져볼 만 하다』고 말했다. /전광삼 기자 HISAM@SED.CO.KR
