이것이 문제로다… 재개발·재건축 아파트, 2만 가구 쏟아지는데…

추가분담금으로 재개발 조합원 가치가 떨어지고 일반분양 아파트 물량이 늘면서 투자자들의 세심한 주의가 요구된다. 지난해 재개발 입주 이후 집값이 급등하면서 서울 옥수동 일대의 랜드마크로 떠오른 래미안 옥수 리버젠 전경. /사진제공=삼성물산

입주권 웃돈 가파르게 올라 로열동·층 인기 갈수록 시들

사업성 좋은 옥수13·금호15 분담금 문제 적어 여전히 매력

취득·양도세 감면 일반분양 8500여가구로 물량 풍부

지난 2011년 옥수12구역(래미안 옥수 리버젠) 조합원 분양권을 매입하려 했던 P씨. 당시 다른 구역의 사업들이 판판이 무너지고 있던 와중에도 재개발에 투자하려는 이들 사이에서 '기대주'로 불렸던 만큼 웃돈이 상당히 붙어 있었다.

84㎡(이하 전용면적)에 들어갈 수 있는 조합원 분양권의 권리가액은 2억1,400만원. 조합원 분양가는 5억원 정도라 추가분담금으로 2억7,400만원을 내야 했다. 문제는 웃돈이 1억5,000만원이나 된다는 점이었다. 이주비를 제외한 3억원 남짓의 초기 비용을 포함해 모두 6억5,000만원 가량을 지불하면 꿈에 그리던 내 집 마련을 할 수 있었지만 선택이 쉽지 않았다. 망설이던 찰라 웃돈이 너무 올라버렸고 결국 그는 매입을 포기했다. 이 단지는 2012년 말 입주가 시작되면서 매매가격이 천정부지로 뛰기 시작했고 최근 들어서는 평균 7억5,000만원에서 최고 8억원까지도 값이 나간다.

쓰린 속을 다독거리던 P씨는 올해 초 인근 옥수 13구역으로 눈을 돌렸다. 마침 1억1,500만원의 웃돈이 붙어 있는 84㎡ 조합원 분양권이 눈에 띄었다. 권리가액은 1억8,230만원 가량이고, 이걸 매수했을 때 조합원 자격으로 받을 수 있는 분양가격은 5억2,750만원. 이주비를 포함해 초기에 치러야 하는 비용은 1억8,000만원 상당이고 웃돈과 분양가를 더한 실제 매수액은 6억7,350만원이었다. 역시 계산기를 두드리던 찰라 웃돈은 500만원이 더 올랐다. 이미 한 번의 아픔을 겪은 P씨는 결국 조합원 분양권 매입을 결정했다. 옥수리버젠만큼만 가격이 오른다면 최소 7,000만원이 넘는 시세차익을 거둘 수 있다는 생각에서였다.

과거 재개발·재건축 지분은 투자자들 사이에서 투자 1순위로 꼽혔다. 도심 요지의 노후 주택지를 대규모 브랜드타운으로 개발하는 만큼 입주 후 탁월한 생활여건을 누릴 수 있기 때문이다. 또 수요자가 몰리는 만큼 분양이 가까워지면 1억원이 훌쩍 넘는 웃돈을 받고 팔 수도 있었다.

하지만 길고 깊은 불황과 서울시의 뉴타운 출구전략이 겹치면서 최근엔 그 인기가 바닥까지 내려앉았다. 조합 내부 갈등 등으로 사업기간이 엿가락처럼 늘어지는 등 그동안 내재했던 문제들이 하나둘씩 드러났고 추가분담금도 눈덩이처럼 불어났다. 과거 일반분양가 대비 많게는 20% 가량 쌌던 조합원 분양가격도 오르는 추세다.

반면 길어진 불황과 미분양에 대한 우려 탓에 일반분양 아파트의 가격은 내렸다. 현금 청산자가 늘면서 조합원이 아닌 이들의 선택권도 넓어졌다. 게다가 미분양이 날 경우 할인분양 혜택을 받을 가능성도 높아졌다.

이에 따라 전문가들은 서울 도심에 새 아파트를 마련하려면 자신의 여건에 맞는 투자전략을 꼼꼼히 세울 필요가 있다고 조언한다. 특히 올 하반기 분양을 앞둔 재개발·재건축 아파트가 2만여 가구에 달해 좋은 아파트를 구매하기 위한 수요자들의 경쟁도 치열해질 것으로 보인다.

양지영 리얼투데이 팀장은 "재개발·재건축 지분을 매입할 경우 일반분양을 받는 것보다 싸게 살 수 있고 층과 향도 고를 수 있지만 일반분양 아파트를 사는 것에 비해 초기 투자비용이 많고 추가분담금 리스크가 있다는 단점이 있다"며 "따라서 눈여겨보고 있는 사업지의 상황을 꼼꼼히 살피고 투자전략을 세워야 할 것"이라고 조언했다.

지난해 12월 청약 접수에 나섰다가 경쟁률 0.72대 1이라는 초라한 성적표를 받아들었던 서울 녹번동 북한산 푸르지오 아파트. 전체 1,230가구 중 층(層)과 향(向)이 좋은 802가구가 조합원에 돌아갔던 만큼 청약 이후 일반분양을 찾는 이들보다는 조합원 입주권을 알아보는 이들이 더 많았다. 더욱이 조합원 물량은 이른바 '로열동·층'이면서도 훨씬 쌌다. 84㎡(이하 전용면적)의 경우 조합원 분양가격은 4억2,000만원가량인 반면 일반분양 가격은 옵션을 포함하면 4억8,000만원이었다. 사람이 몰려갈 수밖에 없었던 것이다. 하지만 수요가 몰리면 가격은 오르는 법. 또 거래시장에 정상화의 불씨가 당겨진 연초 이후 미분양 아파트가 빠르게 팔려나가면서 좋은 층과 향을 가진 조합원 매물의 희소성은 더욱 높아졌다.

조합원들이 웃돈을 올리기 시작하면서 현재 84㎡는 평균 6,000만원의 웃돈을 더 줘야 매입할 수 있게 됐다. 일반분양 아파트와 가격이 엇비슷해진 것이다. 인근 T공인 관계자는 "연초만 해도 조합원 입주권의 인기가 높았는데 웃돈이 오르면서 최근에는 이 둘을 꼼꼼히 비교하는 고객이 늘었다"고 말했다.

재개발·재건축 시장에서 추가분담금 문제가 불거지면서 투자자들의 셈법이 한층 복잡해지고 있다. 일반분양분에 비해 가격이 싸고 환금성이 높은 이른바 로열동·층이 중심인 조합원 입주권의 인기가 시들해졌다. 특히 추가분담금 문제가 불거진 단지들의 경우 입주권을 찾는 이들의 발길이 뚝 끊겼다.

이렇다 보니 안정적인 투자를 할 수 있는 일반분양 아파트의 위상이 높아졌다. 일반분양 아파트의 비중도 과거에 비해 많이 늘었다. 더욱이 세 부담에 민감한 실수요자 위주로 시장이 재편되면서 정부의 취득세와 양도세 감면 혜택을 받을 수 있는 일반분양 아파트의 인기가 높아지고 있는 모습이다.

◇하반기 재개발·재건축 2만가구 공급…일반분양만 8,500여가구= 부동산114에 따르면 올 하반기 서울에서 재개발·재건축 단지 27곳, 총 2만387가구가 공급된다. 1만여가구가 공급됐던 상반기에 비하면 97%, 지난해 같은 기간과 비교하면 48%나 늘어난 수준이다.



강남권에서는 지난해 3.3㎡당 평균 분양가가 3,800만원에 달했음에도 청약자들을 끌어모았던 아크로리버파크 2차 350가구를 비롯해 재건축 아파트 1,638가구(일반분양 441가구)가 분양을 앞두고 있다.

강남을 벗어나면 2,533가구 규모의 경희궁 자이(돈의문뉴타운1구역)를 비롯해 왕십리3구역 텐즈힐, 래미안 영등포 에스티움 등 1,000가구가 넘는 대단지 공급 물량이 눈에 띈다. 서울시의 뉴타운 출구전략이 마무리되면서 그동안 사업이 지연됐던 단지들이 하나둘씩 분양에 나서고 있는 모습이다.

◇가격 비싸진 조합원 입주권…일반분양이 나을까=문제는 조합원 입주권과 일반분양 아파트의 장·단점을 가리기가 쉽진 않다는 점이다.

우선 길었던 경기침체로 사업마다 추가분담금이 예상보다 늘어나면서 조합원 분양가와 일반분양가의 격차가 대폭 줄었다. 과거 일반분양 아파트보다 평균 20%가량 쌌던 조합원 분양권의 메리트가 사라진 것이다. 대표적인 예가 지난 5월 사업시행인가를 받고 조합원 분양에 들어간 개포주공2단지다. 59㎡의 경우 조합원 분양가는 7억2,700만원으로 7억6,335만원인 일반분양가보다 불과 5% 쌀 뿐이다.

원인은 예상보다 늘어난 추가분담금에 있다. 당초 25㎡를 보유한 주민이 59㎡로 가는데 필요한 분담금은 2억1,600만원 정도였지만, 뚜껑을 열어보니 2억8,500만원으로 늘어났다. 47㎡에서 84㎡로 갈아타려면 기존 추정치보다 1억원 가까이 늘어난 2억1,500만원을 내야 한다.

조합원 입주권 시세가 조합원 분양가 이하로 떨어진 곳들도 나오고 있다. 강동구 고덕시영아파트를 재건축한 고덕 래미안힐스테이트 59㎡ 입주권은 조합원 분양가 수준인 4억4,000만~4억5,000만원선에서 거래되고 있다. 성동구 왕십리뉴타운 1구역의 129㎡ 조합원 입주권은 최근 조합원 분양가보다 5,500만원이 낮은 8억원에 팔렸다.

일반분양 아파트 물량이 늘어난 것도 조합원 입주권의 장점을 희석하는 요인이다. 추가분담금 문제로 분양보다는 현금 청산을 선택하는 조합원들이 대폭 늘어나면서 발생하는 현상이다.

실제로 하반기 분양을 앞둔 재개발·재건축 단지의 일반분양 아파트는 전체 가구의 41.5%인 8,459가구다. 상반기 30.5%(1만322가구 중 3,145가구)보다 11%포인트가 높다. 하반기 강북권 재개발 물량 중에서 가장 주목을 받고 있는 돈의문뉴타운 1구역(경희궁 자이)의 경우 일반분양 물량이 전체 2,533가구의 절반가량인 1,244가구나 된다. 왕십리뉴타운 3구역(텐즈힐)도 일반분양 가구가 절반이 넘는다.

◇추가부담금이 관건…꼼꼼히 따져야= 하지만 전문가들은 추가분담금 문제만 해결된다면 입주권을 사는 게 여전히 경제적인 투자법이라고 입을 모은다. 사업성이 좋은 곳들은 여전히 조합원 분양가가 싸고 일반분양 물량도 적기 때문이다. 성동구 옥수 13구역이나 금호 15구역 등이 대표적인 예다.

투자를 염두에 둔 사업지의 진행상황을 꼼꼼히 살펴보고 투자에 나서야 한다는 조언이 나오는 것도 이 때문이다. 양지영 리얼투데이 팀장은 "추가분담금 문제가 있는 곳들은 일반분양 가격이 싸고 물량도 많기 때문에 굳이 입주권을 살 필요가 없다"면서도 "하지만 사업성이 좋은 곳들은 이런 문제에서 자유롭기 때문에 환금성이 좋은 조합원 입주권을 사는 게 더 낫다"고 말했다.

취득세 두 번 내야 양도소득세도 두 부분으로 부과 입주권 거래시 유의점은 김상훈 기자 조합원 입주권을 구매할 때 무엇보다 꼼꼼히 따져봐야 할 부분이 바로 세금이다. 특히 재개발·재건축의 경우 일반적인 부동산과 세제 체계가 달라 모르고 구입했다가는 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 우선 재개발·재건축 입주권을 거래할 경우 취득세는 두 번에 걸쳐 내야 한다. 우선 입주권을 구입할 때 권리가액 대비 4%의 취득세를 내야 한다. 재개발·재건축 입주권의 경우 법상 부동산이 아니라 부동산에 관한 권리로 인정되기 때문에 주택에만 적용되는 취득세 영구인하의 혜택을 받을 수 없어서다. 또 완공 이후 입주로 소유권이 이전될 때도 집값에서 입주권 구입 당시의 취득가액을 뺀 금액 대비 2.8%의 세금을 내야 한다. 분양권의 경우도 개인 간의 거래가 아니라 법인과의 거래로 인정되기 때문에 취득세 영구인하와 상관없이 2.8%의 취득세율이 적용된다. 예를 들어 권리가액이 1억5,500만원인 재개발 지분을 샀다고 가정할 때 농특세(0.2%)와 교육세(0.4%)를 포함한 713만원의 세금을 내야 한다. 이후 59㎡ 새 아파트를 5억원에 분양받는다면 5억원에서 1억5,500만원을 뺀 3억4,500만원에 대한 취득세 1,021만원(취득세 2.8%, 교육세 0.16%)을 입주할 때 내야 한다. 59㎡를 일반분양 받은 사람이 내야 하는 605만원(취득세율 1.1%) 보다 1,129만원을 더 부담해야 한다. 초기에 지분 투자를 했다가 이를 다른 사람에게 양도해 시세차익을 얻을 목적이 있다면 양도소득세도 고려해야 한다. 역시 입주권은 일반 주택과 달리 양도소득도 두 부분으로 나뉜다. 우선 관리처분계획 인가일을 기준으로 권리가액에서 취득가액과 필요경비를 빼고 난 금액에 대해 종전 부동산의 양도소득세를 납부해야 한다. 관리처분으로 종전 부동산이 입주권으로 바뀐 이후에는 권리부분 양도에 대한 세금이 매겨진다. 양도차익은 입주권의 양도가액에서 권리가액과 납부한 청산금, 필요경비 등을 제외한 금액이 된다. 이렇게 양도소득세가 두 부분으로 나뉘어 부과되기 때문에 입주권을 양도할 경우에는 장기보유 특별공제는 취득일로부터 관리처분계획 인가일까지만 인정이 된다.