[수도권 매머드단지가 뜬다] "2기 신도시아파트 노려라"
지역별 양극화 현상속 내달초 화성동탄 시작 판교·김포등 분양대기"부동산시장 바닥 근접" 개발호재 많은 지역에 묻어두기식 투자 유망
• 하반기 주택시장 기상도
• 시범단지 5,309가구 내달 분양
• 동탄 시범단지 청약 요령
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• 단독주택용지에 투자자 눈독
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• [월드 메르디앙 반도 보라빌] 24평형에 '11자형 주방'배치
• 고양 풍동지구 관심 집중
• 고양시 집값 현황
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• 남양주 덕소 분양 재개
• 판교·파주등 15만가구 단계 공급
• 눈여겨 볼 택지지구
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• [거여동 주상복합] 38평형 단일..교통·주거환경 양호
‘하반기 주택시장을 떠받칠 개발 호재 및 유망 신도시의 아파트를 노려라’
올해 부동산시장의 화두(話頭)는 단연 정부의 안정 대책과 시장 양극화다. 지난해 부동산시장은 정부의 잇단 투기억제 대책에도 불구하고 투기세력이 맞서면서 힘겨루기 양상이 전개됐다.
그러나 올해는 정부의 안정 대책 쪽으로 무게 중심이 실리면서 주택 가격 역시 하향 안정세를 보일 것으로 전망되고 있다. 특히 투기 및 가수요가 급격히 위축되면서 시장 구조는 실수요자 중심의 변화를 겪게 될 것으로 보인다.
하지만 이 같은 여건 변화 와중에서도 일부 상품과 지역은 상승세를 지속하는 ‘개별 장세’가 전개될 것으로 전문가들은 점치고 있다. 수요 감소로 전반적인 주택시장 경기는 위축되겠지만 실수요 층이 뒷받침되는 개별 상품이나 지역에 투자가 몰리는 차별화, 양극화 현상이 뚜렷해 질 것이라는 것. 특히 건설이 본격화되는 신도시나 신행정수도 후보지 주변 지역 등은 하반기 주택시장을 떠받칠 호재로 꼽히고 있다.
◇규제 강화로 투기 수요는 위축될 듯=
지난해 집중 발표된 부동산 관련 대책들이 법적 정비를 마치고 올해부터 본격 시행에 들어갔다. 지난 3월 말 이미 20가구 이상 주상복합 아파트의 분양권 전매금지 조치가 시행됐다.
또한 업무용 시설을 연 면적의 70%까지 지어야 하는 등 오피스텔 건축도 상당한 제한을 받게 된다. 이에 따라 투기 세력이 몰렸던 수익형 상품들은 적지않은 타격을 받을 것으로 보인다.
재건축 단지를 비롯한 아파트 시장 역시 악재가 많다. 연초부터 재건축 조합원의 명의 변경이 금지 된데다 주택거래신고제, 개발이익환수제 등으로 수요는 더욱 위축되고 있다.
실제 지난 4월 말 서울 강남구, 강동구, 송파구 및 성남 분당구와 지난 5월 말 서울 용산구, 과천 지역이 주택거래신고 지역으로 지정된 이후 거래 감소와 함께 가격 하락이 가시화되고 있다.
주택거래신고제 시행 이후 한달 동안 송파구, 강동구의 아파트 가격은 0.5~0.6% 정도 하락했다. 특히 재건축 단지는 개발이익환수제의 영향을 상당히 받을 것을 보인다.
개발이익환수제가 시행되면 증가되는 용적률의 25%를 임대아파트로 내놓아야 되기 때문에 조합원의 추가부담이 늘어날 수 밖에 없다. 특히 임대아파트가 단지 내 혼합 분양되면 재건축 후 아파트 가격 역시 약세를 보일 것으로 전망된다.
◇개별 상품 및 지역 양극화 심화 전망=
이 같은 점을 감안하면 하반기 주택시장은 투기 및 가수요가 줄어들면서 가격 역시 하향 안정세를 보일 가능성이 높다. 이 같은 조정 장세에서는 향후 수익성이 보장되는 곳에 투자가 몰리는 현상이 나타나게 된다. 인기 지역과 비(非) 인기 지역, 개발호재가 있는 지역과 그렇지 않은 지역으로 투자자의 발길이 극명하게 엇갈린다는 것.
경기와 주택시장의 상관관계를 감안하면 현재는 집값이 조정을 받고 거래량이 감소하는 하강단계라는 게 전문가들의 분석이다. 하강단계를 거쳐 집값이 충분한 조정을 받으면 거래량이 다소 늘어나는 바닥단계를 지나게 되며, 그 이후에야 주택시장은 회복기를 맞게 된다. 전문들은 현재 상황을 바닥단계에 근접하는 것으로 보고 있지만 경기회복 시기에 따라 바닥통과 시간이 단축될 수 있을 것으로 예측하고 있다.
일부에서는 경기회복이 가시화되는 시기를 내년으로 예상한다면 내재가치가 충분한 지역에 ‘묻어두기 식’ 투자를 해보는 것도 고려할 만하다고 조언한다.
◇개발 호재 및 유망 신도시 노려볼 만=
2기 신도시 가운데 가장 사업이 빠른 경기도 화성 동탄지구는 다음달 초 5,300여 가구의 대규모 시범단지 공급이 이뤄져 수도권 분양시장을 이끌 것으로 보인다. 일산 신도시와 맞붙은 고양 풍동지구에서도 민간 건설업체들이 총 1,780여 가구를 공급, 급격히 침체되는 분양시장 분위기를 완화시킬 것으로 전망된다.
특히 판교, 김포, 파주 등 개발 초기 단계의 2기 신도시들은 분당, 일산 등 1기 신도시에 버금가는 규모를 갖추고 있어 주목을 받고 있다. 수원시 이의동에 조성중인 행정신도시, 충남 아산 신도시 역시 수도권~충청권을 잇는 주요 주거단지의 핵심 축으로 부상할 전망이어서 투자자들의 관심을 끌고 있다.
신행정수도 후보지로 발표된 충북 음성ㆍ진천, 충남 천안시, 연기ㆍ공주(장기면), 공주(계룡면)ㆍ논산 주변의 신규 분양 단지들도 신행정수도가 자족 기능을 갖추기까지 대체 주거단지와 배후도시의 역할을 수행할 것으로 보여 눈여겨볼 만하다.
입력시간 : 2004-06-25 10:37
