경매물건을 검색하다 보면 ‘제시외 건물’이란 용어가 자주 등장한다. 경매 부동산에 있어서 ‘제시외 건물’이란 등기부등본이나 건축물대장에 등재돼 있지 않은 건물을 말한다. 주로 무허가 미등기 건물, 사용승인 미필 건물 등으로 부속건물이나 종물(從物)이 이에 속한다.
우리가 흔히 볼 수 있는 ‘제시외 건물’에는 주택이나 공장에 딸려 있는 옥탑 방, 소형창고, 옥외 화장실 등이 있다. 이러한 건물들은 건물소유자가 기존 건축물의 준공 후 사용의 편의를 위해 별도의 허가나 신고 없이 임의로 설치한 경우가 많으며 이들이 경매로 나왔을 때 통상적으로 법원목록에는 ‘제시외 건물’로 표기 된다.
문제는 제시외 건물이 포함된 부동산을 경매로 낙찰 받았을 때 과연 그 소유권이 누구에게 귀속되느냐 하는 것이다. 제시외 건물은 등기된 건물과는 달리 낙찰로 인한 소유권이전이 공부상으로 명확히 정리되지 않는다. 등기상의 부동산 표시에서 빠져 있기 때문이다.
특히, 낙찰 이후 전소유자나 제삼자의 소유로 판명 날 경우 법정지상권 문제가 생길 수 있을 뿐 아니라 이로 인한 낙찰자의 재산권행사에도 막대한 지장을 초래한다.
일반적으로 아파트나 연립, 다세대 같은 집합건물의 경우 건물 구조상 별도의 ‘제시외 건물’이 존재하는 경우는 거의 없다. 하지만 단독주택이나 공장, 빌딩 등과 같이 넓은 대지위에 별도의 독립된 건물이 지어진 경우 등기부 등본이나 건축물대장에 표시되지 않은 부속 건물들로 인해 소유권 분쟁이 있을 수 있으므로 입찰자들의 세심한 주의가 요구 된다.
하지만 ‘제시외 건물’에 대한 검토는 의외로 간단할 수도 있다. 만약 감정평가서 상 ‘제시외 건물’의 가격이 매겨져 매각대상 목록에 포함돼 있다면 일단은 안심하고 응찰해도 좋다. 또 민법상 주물(主物)과 종물(從物)의 관계로 제시외 건물이 저당권의 효력범위에 포함되는 종물이면 낙찰자에게 소유권이 귀속된다.
하지만 제시외 건물이 입찰대상에서 제외돼 있다면 그 건물은 경매부동산과는 별개로 취급된다. 즉 낙찰자의 소유가 되지 않는 것이다. 따라서 경매로 나온 부동산 중에서 공부상에 표시되지 않은 별도의 건물이나 구조물이 있을 시에는 현장조사와 감정평가서, 법원 매각물건명세서 등을 통해 소유권 귀속여부를 면밀히 살펴야 할 것이다. /도움말=지지옥션
