[地地玉選] 공유지분 우선매수청구권 행사위해선…
매각절차 종결전까지 신청해야
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경매부동산 중에서는 소유자가 2명 이상인 공유지분의 일부가 경매되는 경우도 있다. 공유지분이라 함은 공유물에 대한 각 공유자의 권리, 즉 소유비율을 말한다. 공유지분은 각 공유자간의 합의에 의해 또는 법률의 규정에 의해 정해지고, 지분은 소유권의 수량적 일부분이지만 하나의 소유권과 같은 성질을 가지고 있으므로 목적물을 사용·수익·처분하는 권한을 갖게 된다.
하지만 공유지분이 경매로 나오게 되면 입찰자들에게 외면을 받아 수 차례 유찰되는 경우가 많다. 이유는 공유지분이라서 소유권을 행사하는데 많은 제약이 따르기 때문이기도 하지만 더 큰 이유는 민사집행법상 다른 공유자에게 우선매수청구권의 권리가 주어지기 때문이다.
우선매수청구권이란 경매진행 절차상 해당 부동산과 특별한 이해관계가 있는 사람에게 다른 사람에 우선해 매수할 수 있는 권리를 말하는 것으로 현행 경매절차에서 두 가지 경우에 한해서만 인정하고 있다. 첫 번째로는 공유부동산의 지분에 대해 경매가 진행됐을 때 공유자에게 인정하는 경우이고, 두 번째로는 임대주택법에 의한 임대아파트가 경매진행 됐을 때 임차인에게 인정하는 경우이다.
공유자가 우선매수청구권을 행사하기 위해서는 매각기일까지 의사표시를 해야 하는데, “매각기일까지”라는 것은 매각기일 이전부터 매각기일 당일 집행관이 매각절차를 종결하기 전 까지를 의미하는 것이다.
따라서 매각기일 이전에 우선매수신고를 했을 경우에는 입찰자가 있다면 입찰자가 써낸 최고가에 매입하게 되고, 입찰자가 없다면 최저입찰가로 매입을 하게 된다. 또 매각기일 당일에 우선매수신고를 했을 경우에는 입찰자가 있는 경우에는 입찰자가 써낸 최고가에 매입하게 되고, 입찰자가 없는 경우에 공유자는 다음 매각기일에 20~30% 저감된 가격으로 경매가 다시 진행돼 입찰자가 있을 때를 기다리면 된다.
실제로는 공유자가 우선매수신고를 언제 어떻게 해야 되는지를 모르고 있는 경우도 많고, 집행관이 절차가 종결됨을 고지한 이후에 우선매수신고를 하겠다고 하는 경우가 많기 때문. 따라서 우선매수권이 있다는 이유만으로 입찰을 기피하지 말고 관심물건의 경우 적극적으로 응찰해 보는 것도 바람직하다. /유기문 지지에셋 팀장
입력시간 : 2008/01/13 14:48
