[地地玉選 ] '맹지'도 잘활용하면 좋은 투자처 된다
실개천등 인접 국유지 이용땐 저렴하게 진입로 확보 가능
박갑현 지지옥션 연구원
부동산에서 ‘맹지(盲地)’라 함은 지적도상 도로와 접하지 않은 땅을 말한다. 진입로가 없는 토지는 활용도가 낮아서 시세가 낮게 형성될 뿐 아니라 수요자가 적어 매각하기도 어렵다. 건축법에서는 도로와 접하지 않은 토지는 원칙적으로 건축허가를 내주지 않는다. 이러한 이유로 경매에 있어서도 맹지는 감정평가액이 낮고 유찰 횟수가 많은 것이 일반적이다.
하지만 이런 맹지를 잘만 이용하면 오히려 높은 수익률을 거둘 수 있다.
경기도 남양주시에 사는 L씨는 전원주택 부지를 물색하던 중 경매로 나온 관리지역의 임야 2,000㎡를 발견하게 됐다. 감정평가액은 1억2,000만원이었으나 3번이나 유찰돼 최저입찰금액은 감정평가액의 절반 수준인 6,144만원. 주변경관이 수려하고 마을과도 가까워 전원주택을 짓기에는 더할 나위 없이 좋았다. 문제는 진입로가 없는 맹지라는 것.
하지만 L씨는 그 땅을 포기하기엔 너무나 아깝다는 생각을 하던 중 L씨는 지인을 통해 특별한 사실 하나를 알게 됐다. 당시 경매 토지와 접한 조그만 실개천이 있었는데 이를 복개하면 도로로 활용이 가능하다는 것이다. 반신반의 하던 L씨는 시청에 확인해 똑같은 답변을 얻었다. 하천보다 폭이 좁고 흐르는 물의 양이 적은 실개천은 지적법상 ‘구거’로 분류되는데 대부분이 국가소유다. 구거의 경우 해당관청에서 구거점용허가를 받아서 진입로 개설 등 개인용도로 활용이 가능하다. 다만 물의 흐름을 방해하지 않도록 적절한 조치를 취해야 하며 일정금액의 대부료를 납부해야 한다.
마침내 L씨는 해당 토지를 6,500만원에 낙찰 받은 후 각종 세금과 등기비, 점용허가와 공사비 등 1,500만원을 합쳐 총 8,000만원을 지출했다. 모든 정리가 끝나자 해당 토지를 사겠다는 사람이 있어서 전체 2000㎡ 중 절반인 1000㎡을 1억원에 매각했다. 결과적으로 L씨는 8,000만원을 투자해 본인이 희망하던 전원주택부지를 마련했을 뿐 아니라 1억원의 부수입까지 챙기게 된 셈이다.
맹지의 경우 진입로 확보를 위해 주변토지를 매입하려고 하면 지나치게 높은 금액을 요구하는 경우가 많다. 하지만 위의 경우처럼 구거 등 국유지가 접하고 있는 경우 아주 저렴한 비용으로도 진입로 확보가 가능하다. 또 지금 당장은 진입로 확보가 어려운 토지라도 각종 개발이 예정돼 있거나 토지 수용이 예상되는 지역은 좋은 투자처가 될 수 있다. 개발로 인해 도로가 생길 수도 있고 감정가 보다 저렴하게 낙찰 받은 토지로 감정가 이상의 보상금을 받을 수도 있기 때문이다.
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