"평당 임대료 여전히 높다" "공급물량 넘쳐 공실 초래"

서울 도심의 초대형 신축 오피스빌딩 대부분이 대규모 공실 사태를 겪으면서 가뜩이나 침체를 겪고 있는 부동산 시장을 위축시키고 있다. 중구 회현동에 자리잡은 스테이트타워 남산. /이호재기자

최근 1년 새 서울 도심에 신축된 프라임급 빌딩들이 지독한 공실에 시달리면서 초대형 오피스빌딩의 미래가치에 대한 의견도 엇갈리고 있다.

일부에서는 빌딩이 신축된 지 얼마 되지 않았고 3.3㎡당 임대료가 떨어지지 않는 점을 들어 미래가치는 충분하다는 의견을 내놓고 있다. 반면 우후죽순처럼 들어나는 고층빌딩에 지나친 공급을 우려하는 목소리도 적지 않다.

◇고급 이미지가 되레 '독'=도심 프라임급 오피스빌딩 공실은 이미 예견된 상황이다. 업계에 따르면 기존 입주 빌딩은 물론 올해에도 서울시내에만 16개 오피스 125만1,000㎡가 추가 준공을 앞두고 있다.

이 때문에 빈 사무실을 줄이기 위한 임차인 유치 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 보인다. 역에 인근 마포구 합정ㆍ상암과 여의도에도 각각 32만㎡, 24만㎡의 오피스가 문을 열어 공실 장기화를 부추길 우려가 커지고 있다.

실제로 최근 국토해양부가 발표한 상업용빌딩 임대지수에 따르면 서울 지역 전체의 오피스 공실률은 5.1%였지만 도심권은 6.4%로 평균보다 1.3%포인트 높았다.

프라임급 빌딩의 '고급' 이미지가 공실을 부추기는 요인이라는 지적도 제기된다.

지난해 프라임급 빌딩을 임차한 A사 관계자는 "프라임급 오피스빌딩주들은 건물 가치를 높이기 위해 대기업이나 금융사, 외국계 컨설팅, 로펌 등 임차인을 가리는 경향이 뚜렷하다"며 "이 때문에 인지도가 낮은 기업들로부터 오히려 외면 받는 역효과를 낳을 수밖에 없다"고 말했다.



반면 이들 프라임급 오피스빌딩이 원하는 수요는 제한적일 수밖에 없다 보니 공실률이 높아질 수밖에 없는 구조라는 것이다.

임대오피스업계 관계자는 "프라임급 빌딩들은 일정기간의 손해를 감수하고라도 명성이 있는 임차인을 물색 중인 것으로 안다"고 설명했다.

◇평당 임대료 꿋꿋 "전망 밝다"=프라임빌딩의 미래가치를 밝게 보는 전문가들은 입지 여건과 서비스 수준의 차별성, 평당 임대료 추이 등을 감안하면 장기 전망은 비관적이지 않다는 입장을 피력하고 있다.

비록 단기 공급이 넘치면서 현재는 어려움을 겪고 있지만 기존 오피스빌딩과는 차별화된 서비스와 입지여건을 갖추고 있기 때문에 공실률이 떨어질 것이라는 의견이다.

특히 대규모 공실에도 불구하고 높은 임대료를 유지하고 있는 것은 긍정적 신호로 받아들여지고 있다.

실제로 강남권 프라임빌딩인 강남파이낸스센터의 3.3㎡당 임대료가 9만원대인 데 반해 도심권 신축빌딩은 3.3㎡당 10만원 안팎을 유지하고 있다.

업계의 한 관계자는 "신축빌딩에 공실이 많다고 해서 반드시 불황인 것은 아니다"며 "새 오피스빌딩 이전으로 빈 기존 빌딩이 속속 채워지고 있는 만큼 경기가 회복될 경우 공실 감소는 시간문제"라고 내다봤다.

기존 오피스빌딩 역시 아직 도심이 강남권에 비해 높은 임대료를 유지하고 있다는 점도 도심 프라임급 빌딩에 대한 낙관적 전망의 근거다. 강남권 일반 오피스빌딩이 3.3㎡당 6만~7만원에 임대료가 책정되는 반면 사대문안 도심은 8만원 안팎에 형성돼 있다는 것이다.