내집마련, 지금이 기회다.지난 연말 이후 서울·신도시 등 수도권 일대 집값이 계속 상승세를 타고 있다. 일부 지역에서는 이미 IMF체제 이전의 집값을 거의 회복했다.
신도시와 서울 일부지역의 전세값은 오히려 IMF체제 이전 수준보다 더 오른 곳까지 속출하고 있다. 사상 초유의 집값 폭락이라는 충격에서 벗어나 주택시장이 본격적인 회복세에 접어든 분위기다.
특히 이달말과 6~7월에 걸쳐 서울과 수도권일대에서 재개발 및 대규모 택지개발지구내 아파트가 봇물처럼 쏟아져 나올 예정인 점을 감안하면 올 상반기가 내집마련에 더없이 좋은 시기인 셈이다. 서울 수도권 일대 공급예정인 주요 아파트물량과 내집마련 전략을 특집으로 자세히 소개한다. 【편집자 주】
◇집값 상승세는 당분간 계속된다=지난해말부터 본격 회복기에 접어든 집값은 본격적인 이사철이 지났음에도 불구하고 여전히 강세가 계속되고 있다.
주택은행이 매달 집계하는 전국 집값 현황에 따르면 4월말 현재 전국의 집값은 전달보다 0.1% 올라 지난해 12월부터 시작된 상승세가 5개월째 이어지고 있다. 특히 서울의 아파트값은 전달보다 0.5% 올랐으며 수도권 역시 0.1% 상승했다.
이같은 상승세가 지속되면서 서울 지역 아파트값은 이미 IMF체제 이전의 80% 수준을 회복했다. 부동산전문지인 부동산뱅크에 따르면 4월초 현재 서울아파트 평균 평당가는 545만9,000원. 이는 IMF이전인 지난 97년10월의 82.3%까지 회복된 값이다.
4~5월에도 집값 상승세가 계속 이어진 점을 감안하면 최소한 IMF이전의 85%까지 근접한 것으로 분석되고 있다.
더욱이 지금까지는 주로 30~40평형대 아파트가 시세상승을 주도했던데 반해 최근에는 20평형대의 중소형아파트도 조금씩 중대형아파트와의 격차를 줄여가고 있다. 가격 상승지여도 강남·분당 등 신도시지역에서 다른지역까지 확산되고 있다.
경기회복과 증시활황 등 외적인 요인들도 집값 상승에 대한 기대감을 높이고 있다. 투자자등 가수요가 집값 상승을 주도하고 있는 상황에서 경기회복으로 실질임금이 오를 경우 서민들의 실수요가 가세할 가능성이 높다.
또 최근 들어 조금씩 부동산시장으로 흘러들고 있는 증시 자금도 집값 상승에 탄력을 붙이리라는게 전문가들의 견해다.
내집마련정보사 김영진(金榮進)사장은 『현재 증시에 몰려 있는 자금들이 시차를 두고 아파트 등 부동산 시장으로 몰려들 가능성이 높다』며 『급등은 어렵지만 당분간은 집값 상승세가 이어질 것』으로 점쳤다.
◇전세값 오름세도 만만치 않다=집값은 전세값의 흐름에도 민감하게 반응한다. 그런데 최근의 전세시장은 오히려 지난 봄 이사철보다 더 심각한 물량공급 부족현상을 빚고 있다.
이는 이사철이 지나면서 대부분이 물량이 소진된데다 기존 세입자들의 재계약이 늘었기 때문이다. 하지만 원인이야 어떻든 전세값이 계속 가파른 상승세를 보일 경우 매매값도 이에 대한 반발로 뛸 가능성이 있다.
전세가와 매매가 격차가 줄어들 경우 전세수요자들이 추가부담을 해서라도 매매수요로 돌아설 수 있기 때문이다.
실제로 분당·일산 등 신도시 지역의 전세값은 이미 IMF이전 수준으로 돌아간 상태다. 반면 매매가는 상대적으로 회복세가 더뎌 전세-매매간 격차는 오히려 IMF이전보다 좁아진 상황이다.
◇내집마련은 6~7월이 적기다=전문가들은 집값 상승세가 다소 둔해져 조정기를 거치고 있는 지금이 내집마련의 적기라고 조언하고 있다.
가을 이사철이 되면 또다시 연초와 같은 가파른 상승세가 재현될 가능성이 크다는 것이다. 일단 집값이 상승세를 타게 되면 매물 철회가 잇따르게 된다. 주택 소유자들이 더 많은 값을 받으려고 매매를 꺼리기 때문이다.
7월이 지나 주택시장이 본격적인 비수기에 접어들면 업체들의 신규공급도 중단된다. 수요자들의 선택폭이 그만큼 작아지는 셈이다.
더욱이 이달말에서 7월초 사이에는 주택업체들이 올들어 가장 많은 아파트를 집중적으로 쏟아낼 전망이다. 본격적인 비수기에 접어들기 전에 아파트를 처분하려는 전략에서다. 특히 6월은 업체들의 분양전이 절정에 이를 전망이다. 저마다 차별화된 단지와 평면설계·마감재를 앞세워 소비자들을 공략할 태세다.
6월2일 서울지역 동시청약아파트 4,370가구를 신호탄으로 천천2·정자2지구 등 수원일대에서 6월에 6,000여가구가 잇따라 쏟아져 나올 예정이다.
제2의 분당으로 각광받고 있는 용인 일대에서도 다음달중 무려 7,000여가구의 아파트가 무더기로 공급된다. 바야흐로 6월엔 아파트 분양이 봇물을 이루게 돼 수요자들이 집을 골라서 살 수 있는 시기인 셈이다.
◇지금 집을 사면 세금혜택도 많다=정부가 지난해 내놓은 주택구입에 따른 각종 세제지원도 6월이 내집마련 적기인 이유다.
무주택자(또는 1가구1주택자)에 대한 양도세 비과세요건 완화는 연말까지 계속되지만 미분양 또는 신규분양아파트에 대한 한시적 양도세 면제조치는 6월말로 끝나기 때문이다.
물론 정부가 한시적 양도세 면제 적용기간을 늘리는 방안을 추진중이긴 하지만 아직 확정된 것은 아니다. 괜히 매입시기를 늦추다가 면제기간이 연장되지 않으면 세제혜택의 폭이 줄어들 수 있다는 얘기다.
분양가 상승도 염두에 둬야 한다. 아직은 기존 아파트값이 완전히 회복되지 않아 업체들이 분양가를 크게 높이지는 않고 있지만 집값이 가파른 상승세를 탈 경우 분양가도 대폭 높일 가능성이 크다.
실제로 최근 집값이 많이 오른 강남 지역에서는 과감히 높은 분양가를 책정, 분양하는 업체들이 늘고 있다.
어찌보면 지금은 판촉을 위한 업체들의 특별 세일즈 기간인 셈이다. 지금 내집을 마련하는 청약자들은 싼값에 좋은 마감재의 아파트를 구입할 수 있는 마지막 찬스라는게 전문가들의 분석이다.
모 주택업체 관계자는 『지금은 업체들이 과거 보유하고 있는 물량을 해소한다는 차원에서 상대적으로 저가전략을 구사하고 있다』며 『기존 보유물량을 해소한 후에는 마감재와 평면 차별화를 통해 분양가를 끌어올릴 전망』이라고 전했다.
