서울경제신문은 지난해 10월부터 6개월간 연재한 ‘세금상담코너’를 마치고 ‘생활 속 부동산 법률 이야기’를 시작합니다. 이 코너에서는 부동산전문변호사로 활동하고 있는 최광석 변호사와 함께 안전하고 확실한 부동산 거래를 위해 알아야 할 법률상식을 실전사례를 중심으로 하나씩 짚어볼 예정입니다.
Q: 저는 몇 달 전에 서울 마포구 아파트 하나를 팔았는데 차일피일 잔금을 받지 못하다가 몇 번 독촉 끝에 계속 지급되지 않자 해제통고한 다음 다른 사람에게 팔아버렸습니다. 그런데도 해제 당한 그 사람은 오히려 제가 ‘이전등기서류 제공’이라는 해제절차를 잘못했다며 손해배상을 요구하고 있습니다. 제가 법률적으로 무슨 실수를 한 것인지요?
A: 부동산거래와 관련해서 거래 상대방이 계약을 이행하지 않아 애를 먹는 경우가 많은데, 이 경우 상대방의 계약불이행만 염두에 두고 정작 자신의 채무이행에 대해서는 준비를 소홀히 하여 낭패를 보는 경우가 많습니다. 질문하신 분 역시 잔금지급을 촉구하기만 할 뿐 매도인인 자신의 의무라고 할 수 있는 이전등기서류를 준비하는 것을 미처 생각치 못한 것으로 보입니다. 이러한 의무는 법적으로 ‘동시이행관계’라고 부르는데, 이는 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하기 위해서는 매도인의 의무에 해당하는 채무를 이행할 준비를 갖추어야만 하는 관계를 일컫습니다.
매수인의 잔금미지급을 이유로 계약을 해제하기 위해서는 매도인 스스로도 자신의 의무를 다할 수 있는 상태를 만들어야 합니다. 즉 이전등기에 관련된 서류(매도용 인감증명서, 등기권리증 등)를 준비했다는 것을 녹음이나 증인(중개업자 등)을 통해 입증해야 합니다.
이러한 절차를 제대로 갖추지 못한다면 귀하의 해제절차는 법적으로 잘못된 것이고, 그렇다면 최초의 계약은 그대로 유효한 상태에서 귀하가 임의로 타인에게 부동산을 이중으로 처분해 버린 결과가 될 수 있습니다. 결국 기본적으로는 상대방이 잔금을 준비하지 못한 것이라도, 법적으로는 오히려 귀하가 손해배상책임을 부담해야 할 처지가 될 수 있습니다.
최광석 변호사
