[새해 부동산시장 기상도] 전문가들이 제시하는 청약 전략

전문가들은 2007년 청약전략을 세우는 무주택자의 경우 공공택지 물량 확대와 분양가 안정대책 등의 영향으로 선택의 폭이 넓어진 만큼 새해부터 내집 마련의 확률이 높아질 것으로 보고 있다. 반면 갈아탈 계획을 세운 1주택자의 경우 무주택자에 밀리고 대출규제에 걸려 옴짝달싹 하기 어려워진 최악의 케이스. 눈높이를 낮추고 차선책을 택하거나 무주택자와 경쟁하지 않는 중대형 평형으로 눈길을 돌리는 수 밖에 없다. 다주택자라면 종합부동산세의 과세 기준일인 6월1일이 되기 전 처분할 주택을 서둘러 매도하는 것이 바람직하다고 조언한다. ◇청약저축 가입한 무주택자=청약저축 가입자라면 급할 것 없다. 예정된 공공택지 소형 아파트 물량이 많기 때문이다. 장기가입자라면 시간이 흐를수록 차별화 된 위치를 갖게 될 것이고, 주공아파트가 마음에 들지 않는다면 그 때 가서 예금으로 전환해도 늦지 않다. 김규정 부동산114 차장은 “저축통장이 있는 무주택자는 여유 있게 청약을 하면 되기 때문에 올해 내 집 마련을 서두를 필요는 없다”며 “통장 불입횟수가 청약당첨을 좌우하는 만큼 지금 만들어선 당장 경쟁력이 떨어지지만 장기적으로 본다면 저축-예금 분양물량을 모두 노릴 수 있다”고 말했다. 고종완 RE멤버스 대표는 “청약환경이 무주택자 입장에서는 ‘천국’으로 바뀌고 있다”며 “토지임대부, 환매조건부 분양 등 반값아파트가 도입된다면 무주택자 입장에선 다양한 선택의 기회를 갖게 되는 만큼 절대 호기를 놓치면 안 된다”고 말했다. 만약 저축통장도 없는 무주택자라면 국민임대 중 청약저축이 필요 없는 물량을 공략하는 것도 방법이다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “도시근로자 소득 월평균 50% 미만(155만원)이면 입주 자격이 주어지는 물량이 있다”며 “전세를 구하기도 어렵다면 이 같은 무주택세대주 요건을 갖춰 국민임대에 들어가는 것도 고려해볼 수 있을 것”이라고 말했다. ◇청약부금ㆍ예금 가입한 무주택자=무주택 예금ㆍ부금 가입자는 청약가점제가 자신에게 유리한 제도인지를 판단하는 것이 급선무다. 무주택 혜택이 많다면 청약당첨 확률이 높은 만큼 선별적인 청약전략을 쓸 수 있을 것이고, 불리하다면 제도 시행 전인 2008년 이전에 청약을 서두르는 것이 좋다. 김은경 스피드뱅크 팀장은 “가점제가 불리하다고 급하게 상반기 중 분양을 받을 필요는 없다”며 “분양가 상한제 시범 결과에 따라 분양가가 낮아질 가능성이 있는 만큼 추이를 지켜봐야 할 것”이라고 조언했다. 이영호 닥터아파트 팀장은 “청약가점제가 2008년보다 앞 당겨져 시행될 가능성도 있어 무주택 예금가입자는 앞으로 나오는 신도시ㆍ택지지구 중심으로 청약전략을 세워도 충분하다”고 말했다. ◇청약예금 가입한 1주택자=무주택자에 밀려 청약을 통해 갈아타기를 하기 어려워진 상태다. 고종완 대표는 “눈높이를 낮춰서 투자목적 보다 장기거주 관점에서 적당한 차선책을 찾는 것이 좋다”며 “인내심을 갖고 장기적인 안목으로 접근하라”고 권한다. 지역우선순위를 적극 활용하는 방법도 있다. 함영진 팀장은 “지역우선순위를 감안해 분양 받기 원하는 지역으로 주소를 이전하면 무주택자에게 배정된 물량을 제외한 나머지 25%에서 당첨 가능성을 얻을 수도 있다”며 “여유자금이 된다면 통장 예치금을 300만원에서 600만원(서울 기준)으로 높여 중대형을 노리는 것이 좋다”고 말했다. ◇다주택자=다주택자들은 올해부터 양도세 중과를 피할 수 없게 된 만큼 양도세 절세는 어려워졌다. 다만 5월 말까지 집을 매도하면 6월 1일 기준으로 부과되는 종합부동산세 부담을 피할 수 있다. 김은경 팀장은 “올해는 종부세 과표가 70%에서 80%로 상향돼 종부세 부담이 커지기 때문에 가능하면 수익률이 가장 적은 주택을 5월 말까지 파는 것이 좋다”고 말했다. 만약 새로 주택을 마련할 계획이 있다면 기존 주택을 처분하는 것이 좋다. 김규정 차장은 “당첨확률이 적긴 하지만 새 아파트를 분양 받는다면 그 때가서 기존 주택을 처분하는 것도 늦지 않다”며 “추가되는 주택은 강남권에서 크게 벗어나지 않는 아파트, 택지지구 내 랜드마크형 주상복합 등이 바람직 할 것”이라고 말했다. 고종완 대표는 “다주택자는 양도세 중과를 피하기 힘들어진 만큼 고가 매도시점을 잘 잡는 것이 올해 재테크 포인트가 될 것”이라며 “올해 중 장기고점이 나타난 후 2008년 이후 2~3년 간 침체 장이 이어질 것으로 예상되는 만큼 올해 대선정국과 집값 추이를 보고 매도기회를 잘 잡아야 한다”고 말했다.