개발이익환수제도가 재건축사업에 미칠 영향을 분석한 한국감정원 조사보고서는 재건축아파트의 가격 하락과 잇따른 사업중단이라는 부작용이 발생할 것으로 지적했다.
보고서는 재건축 증축면적의 25%를 국가가 환수할 경우 해당 조합원들은 가구 당 수천만원의 사업비용을 추가로 부담하게 될 것으로 분석했다. 이로 인해 재건축 투자수익성이 악화돼 해당 아파트의 매매가격이 하락하는 요인으로 작용할 것이라는 게 부동산전문가들의 설명이다.
게다가 ‘증축 연면적의 25% 환수’라는 기준이 적용될 경우 상당수 재건축 단지에서 일반분양 물량이 사라지고, 저층 아파트의 경우 ‘마이너스 재건축’이 벌어질 우려가 있다고 지적하고 있다. 이에 따라 개발이익환수 면적 산정기준에 대한 정부의 심도 있는 검토가 이뤄져야 할 것으로 보인다.
◇강남권ㆍ저층 단지일수록 조합원 부담금 대폭 증가=
이번 조사보고서에서 주목되는 것은 강남권과 같은 인기지역 아파트와 저층 아파트일수록 개발이익환수에 따른 조합원의 추가부담금이 크게 증가한다는 점이다.
아파트 건축면적당 분양가는 서울 강남권이 서울 강북권이나 수도권, 지방보다 높다는 점을 감안할 때 똑같은 건축면적이 개발이익으로 국가에 환수될 경우 강남권 재건축조합원의 손실이 비강남권에 비해 상대적으로 커질 것으로 예상된다.
감정원의 보고서도 서울 강남구 개포주공 2단지가 재건축시 증축면적(3만2,400평 예상)의 25%인 8,100평을 환수될 것으로 분석했다. 이를 강남권 아파트 평당분양가(1,500만원선)로 계산할 경우 해당 조합이 모두 1,215억원의 손실을 보게 된다고 지적했다. 이 아파트의 조합원이 1,400가구로 가구당 재건축비용이 8,678만원씩 늘어나게 된다.
하지만 수도권 아파트인 광명시 하안주공 본1단지의 경우 재건축 연면적 증가분(7만5,700평 예상)의 25%인 1만8,900평이 환수되면 해당 조합이 1,701억원(평당분양가 900만원 기준)의 손실을 볼 것으로 분석됐다. 이 아파트 조합원이 2,240가구인 점을 감안하면 가구당 7,593만원 가량을 더 부담하게 되는 것이다.
또 저층아파트의 경우 재건축시 늘어나는 연면적이 중층 이상 아파트보다 많기 때문에 ‘연면적 증가 분의 25% 환수’라는 동일한 기준을 적용할 경우 저층아파트가 개발이익으로 국가에 환수되는 면적이 훨씬 많아지게 된다는 게 감정원의 분석이다.
◇일반분양 감소와 마이너스 재건축 등 부작용에 따른 대책 필요=
이 보고서는 임대 아파트용 부지 환수면적 기준에 대한 문제점도 지적하고 있다. 서울ㆍ수도권의 저층 재건축아파트도 기본용적률을 200~220%선까지 허용 받고 있는 상황에서 연면적 증가 분의 25%를 임대아파트로 납부할 경우 일반분양아파트가 급감하거나 전무한 사업장이 속출하게 된다는 것. 또 일부 단지에선 아예 ‘마이너스 재건축’사태마저 벌어지게 될 것이란 문제점이 발생할 것으로 분석했다.
결국 재건축을 통한 아파트 공급 확대는 사실상 불가능하게 될 것으로 예상된다. 이에 따라 임대아파트 용으로 환수할 건축면적을 ‘연면적 증가 분의 25%’로 획일적으로 산정하는게 문제점이 있는 만큼 다양한 기준을 마련하고 일반분양분이 없는 단지에 대해선 일부 예외 기준을 적용하는 대책 등이 제시돼야 할 것으로 지적됐다.
