하지만 현실은 오히려 이러한 제도의 도입을 더욱 서두르지 않으면 안되는 방향으로 움직이고 있다.우선 대기업·금융기관·부동산신탁 등의 구조조정 문제를 해결하려면 이들 기관이 보유한 부동산 등 고정자산을 처분해 자금을 마련해야 한다. 그런데 현실적으로 이를 매입할 세력은 외국기업을 제외한다면 국내에서는 사실상 없다고 해도 과언이 아니다. 국내 매물은 성업공사나 토지공사가 매입해 줄 수 있는 규모를 이미 넘어섰고, 오히려 이들 기관조차 보유 부동산을 이른 시일내에 매각해야 할 입장이다.
반면 자금공급 면에서는 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 넘쳐나면서 유동성 과잉현상이 지속되고 있다. 이들 자금은 기업의 대규모 설비투자가 진행되지 못하고 있는 상황에서 적절한 투자대상을 찾지 못할 경우 자칫 투기자금화할 가능성도 배제하기 어렵다.
더욱이 최근에는 대우사태 이후 금리가 상승하는 등 자금시장의 불안정이 심화하고 주식시장 활황세도 주춤해지는 상황이다. 이처럼 불안전한 자금시장 여건에서 공급해 줄 수 있는 새로운 금융상품으로는 부동산담보 증권이 가장 좋다고 할 수 있다.
오는 10월부터는 주택저당증권(MBS)이 등장할 것이고 이러한 부동산담보증권은 새로운 금융투자상품으로 각광받게 될 것이다. 이 증권은 정기적인 현금흐름이 존재하고 부동산가격이 오를 경우 자본이득이 발생하며, 최악의 경우에도 부동산을 회수할 수 있다.
이로 인해 외국에서도 부동산담보증권은 안전성과 수익성이 높은 투자상품으로 각광받고 있으며 외자유치, 장기자금공급수단, 변동성이 적은 금융투자상품으로 인기를 끌고 있다. 따라서 정체된 금융시장에 또 하나의 신상품으로 부동산뮤추얼펀드 주식을 공급함으로써 새로운 활력을 불어넣어야 할 것이다.
또한 부동산뮤추얼펀드는 현 정부가 추진하고 있는 중산층 육성정책에도 부합하는 것이다. 미국에서 60년대에 이 제도를 도입할 때 내세운 명분이 부동산의 부익부 빈익빈 현상을 타파하자는 것이었다. 즉 고가의 부동산을 다수의 국민이 소유토록하여 소수가 독점하던 이익을 나누어 갖는 제도로 활용하였던 것이다. 마찬가지로 우리나라에 이 제도가 도입되면 소수가 부동산 독점이득을 누리는 것을 막고 이러한 이득을 일반국민에 배분하여 중산층 육성에 도움을 줄 수 있다.
동시에 이 제도는 부동산투기에 대한 적절한 대응수단이 된다. 최근 일부에서 부동산뮤추얼펀드라든지 이와 유사한 용어를 사용하여 투자자를 유인하기도 하는데 이러한 투자수단들은 현행법 테두리내에서 만들어지는 것이기 때문에 여러가지 리스크가 충분히 제어되지 못하고 있다. 정보의 공시라든지 기업지배구조와 같은 투자자보호장치가 불충분할 경우 유동성이 확보되지 않는 경우가 대부분이다. 따라서 투자자를 위한 충분한 제도적 안전장치를 가진 부동산뮤추얼펀드 제도를 통해 투자자를 안전한 투자처로 유도할 필요가 있다.
더욱이 법적으로 부동산뮤추얼펀드 자체는 단기매매가 금지되고 장기투자 위주로 운영되기 때문에 건전한 부동산투자를 유도하는 수단이 된다. 부동산뮤추얼펀드는 가격앙등에 따른 자본이득보다는 부동산에서 발생하는 현금흐름을 더욱 중시한다. 그러므로 이 제도를 통해 부동산운영에 따른 효율을 높이기 위한 투자가 대규모로 이루어지고, 이는 결국 사무실 근무환경과 주거환경을 개선시켜 노동생산성과 주거안정성을 크게 높이게 된다.
마지막으로 이상의 과정에서 부동산시장의 투명성이 크게 제고돼 결과적으로 국가 조세수입 증대효과가 기대된다. 현재와 같이 소수에 의해 부동산이 독점되는 상태에서는 정보가 은폐되고 운영에 따른 효율이 저하되기 때문에 부동산 산업의 규모도 커질 수 없고 조세수입도 계속 정체될 수 밖에 없다. 그렇지만 부동산뮤추얼펀드가 운영하는 부동산이 늘어나면 새로운 경쟁시스템이 도입되고 이에따라 전체 경제의 효율성이 제고되면서 조세수입도 증가하게 된다.
부동산뮤추얼펀드는 구조조정을 촉진하고 자본시장을 육성하면서 동시에 부동산시장을 선진화시켜 국가경제의 효율성을 끌어올리는 제도라고 할 수 있다. 부동산뮤추얼펀드의 이러한 장점을 최대한 살리기 위한 인프라 구축과 입법이 하루 속히 이루어지길 기대한다.
李常英(한국건설산업연구원 부연구위원)
