Q.
올해로 정년 퇴임하는 박씨는 서울 생활을 접고 수도권 외곽에서 식당을 운영할 계획이다. 그래서 시간이 있을 때마다 땅을 알아보던 중 마침 농지(田)가 주변 시세보다 저렴하게 나온 것을 알았다. 도로변에 접하고 개발 예정된 산업단지의 길목에 있어 입지도 양호했다. 하지만 토지거래허가구역으로 지정돼 있어 어떻게 매입해야 할지 궁금해하고 있다.
A.
토지거래허가제도는 토지의 투기적 수요와 지가 상승을 억제하기 위한 것으로 지난 10월 현재 전국토의 2만1,808㎢인 21.83%가 지정돼 있다. 토지거래허가구역 안에서 매입을 하려면 매매계약서를 작성해 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 참조).
토지거래허가제도는 토지의 합리적인 이용을 권장하기 위한 것으로 거래를 못하게 막아놓은 것이 아니다. 따라서 실수요 목적이라면 매매가 가능하다. 하지만 그 목적을 판별하기 위해 허가요건을 강화해놓았다. 농지는 매수인을 포함해 전 세대원이 현지에 1년 이상 실제 거주해야 매입할 수 있다.
또 현지 거주 농업인이라도 거주지로부터 20㎞ 이내의 농지만 살 수 있으며 농업경영계획서 등을 제출해야 한다. 따라서 박씨와 같은 외지인이 농지 상태로 매입하기는 불가능하다. 다만 예외적으로 복지 또는 편익시설(근린생활시설, 의료시설, 교육·운동시설, 문화·집회시설)로 해당 지역에서 지정하는 목적에 적합한 사업으로 개발행위허가를 받으면 토지거래허가가 가능하다.
개발행위허가를 받으려면 우선 원소유자인 매도인에게 토지사용 승낙서를 받아 사업계획서 등과 함께 관할부서에 신청을 하면 된다. 한편 개발행위를 통해 토지거래허가를 받아 매입했다면 4년 동안은 해당 목적대로 이용해야 한다. 만약 허가 내용대로 이용하지 않고 방치하면 토지취득가액의 100분의10, 임대를 주면 100분의7, 승인 없이 다른 용도로 변경 이용하면 100분의5에 해당하는 이행강제금이 매년 부과된다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제124조의3 제3항 참조).
박씨는 개발행위허가를 얻게 된다면 농지를 매입할 수 있다. 하지만 개발행위허가의 결과는 장담할 수 없는 부분이다. 따라서 개발행위허가를 받지 못하면 해지한다는 특약을 명시해 매매계약을 체결하는 것이 안전하다. 또 식당을 지으려면 해당 지역에서 가능한 건축물인지, 업종제한은 없는지에 대한 확인도 선행돼야 한다.
