"부동산 직접투자 부담될땐 부동산펀드를"

전국을 휩쓴 부동산 열풍이 정부의 11ㆍ15 부동산시장 안정화 방안 발표이후 주춤하고 있다. 집값 급등을 경험한 투자자들로서는 오를 대로 오른 부동산에 직접투자하기는 부담이 크고, 반대로‘부동산 신화’에 대한 미련을 버리기도 어려운 상황이다. 이럴 때 부동산펀드는 큰 돈이 필요없는데다 부동산 직접투자에 비해 상대적으로 리스크가 적다는 점에서 투자대안으로 고려해볼만 하다. 주식과 관련된 일반펀드들는 증시의 영향을 크게 받는데 비해 부동산펀드는 빌딩 등 건물을 사들여 임대료 등 고정수입을 올리거나 개발사업에 돈을 빌려줘 이자수익을 올리는 등 상대적으로 안정적 수익을 거둘 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다. ◇임대료 등 안정적 수입 가능=부동산펀드는 크게 3가지 형태로 나뉜다. 펀드로 자금을 모은 뒤 개발사업에 자금을 빌려주고 일정 이자를 받는 대여형(프로젝트 파이낸싱)과 직접 상업용 건물을 매입해 임대수수료를 챙기는 임대형, 직접 토지를 매입한 뒤 건물을 지어 매각하거나 개발사업자 지분에 투자하는 개발형등이다. 국내 부동산펀드의 70%는 대여형이 차지하고 있다. 대한투신운용이 공모해 운용하는 ‘대한클래스원오창우림부동산’은 지난해 11월 충북 오창지구에 건립중인 우림아파트에 공사자금으로 800억원을 연 6.5%수준의 이자로 대출해줬다. 현재 투자자들에게 돌아가는 1년수익률은 6.42% 수준이다. 서울자산운용이 지난해 판매한 ‘드리모아사모부동산펀드’는 인천 경서지구의 우정에쉐르 아파트에 200억원을 연 7.3%로 빌려줬다. 임대형은 실제 상가, 오피스빌딩을 매입해 임대수수료를 받아 투자자들에게 배당하는 형태다. 부동산펀드에서 두각을 보이고 있는 KTB자산운용의 경우 지난 2004년 6월 간접투자자산운용업법 시행이후 판매한 부동산펀드 상품 34개 가운데 15개 정도를 임대형으로 운용하고 있다. 임대형은 사모펀드가 대부분이다. 최근 오피스매물이 부족하지만 일부 자산운용사들은 건설중인 빌딩을 선매입하는 사례도 늘고 있어 임대형 상품도 꾸준히 출시될 것으로 예상되고 있다. 개발형은 토지매입등 사업위험도가 크고 투자기간이 길어 운용사들이 상품을 내놓지 못하고 있다. ◇투자 위험 크지 않아 유리=부동산펀드는 안정적 수입을 원하는 투자자에게 적합하다는 게 전문가들의 설명이다. 차주의 담보제공 등으로 투자위험이 크게 줄었다. 대여형 부동산펀드의 경우 차주인 공사 시행자와 함께 시공사는 연대보증의무를 부담하고 토지등 담보물건을 제공한다. 안홍빈 KTB자산운용 부동산투자팀장은 “시공사가 갑자기 망하거나 담보가치가 급락하는 비정상적인 경우를 제외하면 투자 위험도는 극히 낮다”며 “오히려 주가급락에 누구도 책임질 수 없는 주식형 펀드보다 안전하다고 볼 수 있다”고 말했다. 실물을 매입하는 임대형 부동산펀드는 상가 및 오피스빌딩 경기에 따라 임대수익이 차이가 나지만 최근 건물수요는 늘어나는 반면 매물은 적어 당분간 임대료가 급락할 가능성은 크지 않을 것으로 분석된다. 가령 집값이 하향세를 보여도 경기 위축이 급속히 진전되지 않고 상권이 유지될 경우 상가나 사무실 공실률이 크게 떨어지지 않는다는 분석이다. 부동산업계에 따르면 지난해 서울지역 오피스 공실률은 3% 수준에 달했지만 올들어 2.6%까지 하락했다. ◇수익률은 은행이자보다 높아=수익은 주식형 펀드에 비해서는 낮지만 채권형 펀드는 은행정기예금에 비해서는 높은 편이다. 한국펀드평가에 따르면 현재 국내 자산운용사들이 공모로 자금을 모아 운용중인 53개의 국내 프로젝트파이낸싱형 부동산펀드의 1년 수익률(14일 기준)은 7.57%에 달한다. 이는 주식형펀드의 10.99%보다는 낮지만 주식혼합형펀드(7.05%)나 채권형펀드(5.24%)를 웃도는 수준이다. 특히 최근 증시조정 영향으로 주식형펀드의 6개월 수익률이 –4.16%를 기록한 반면 부동산펀드는 3.73%로 단기간 수익에서는 크게 앞지른 것으로 나타났다. 대여형과 임대형 부동산펀드의 경우 펀드 청산시 부가적인 수익을 기대할 수 있는 것도 장점이다. 대여형은 사업자가 계약기간 만기전 조기상환할 경우 상환수수료를 받아 투자자들에게 추가로 배당해준다. 건물을 구입하는 임대형은 건물 운용기간에 임대료를 챙기고 건물을 매각할 때 양도차익의 일정부분을 투자자에게 나눠주게 된다. 최근 빌딩가격이 상승세를 타고 있고 운용사 대부분이 임차인들의 보증금을 안고 건물을 매입, 실제 매입가격의 40~60%의 자금만 투입돼 건물양도차익에 대한 수익성은 커지고 있다는 게 업계의 설명이다. 박현철 한국펀드평가 연구원은 “일반 정기예금금리가 4% 내외인 점을 감안하면 2배에 달하는 수익을 내고 있다”며 “자금여유가 있는 투자자라면 자산포트폴리오 차원에서 부동산펀드 투자를 고려해볼만 하다”고 말했다. ◇투자기간 길고 원금보장 안되는 점은 유의=만기가 길고 원금이 보장되지 않는 점은 유의해야 한다. 대여형 부동산펀드 임대기간은 1~2년 정도지만 임대형은 건물 매입부터 매각까지 보통 5~7년 정도다. 부동산펀드 대부분이 계약기간 동안 환매가 불가능해 목돈이 오랫동안 묶일 수 있다. 환금하는데 불편이 예상된다면 증시에 상장된 부동산투자회사인 리츠(REITs) 주식이나 해외부동산 재간접펀드에 투자하는 것도 방법이다. 리츠는 부동산에 투자하는 주식회사의 주식을 사고 파는 것으로 유동성을 확보할 수 있다. 최근 인기를 끌고 있는 해외부동산펀드도 대부분 리츠 형태다. 일반펀드에 비해 펀드정보가 부족한 점도 주의해야 될 대목이다. 특히 불법 부동산펀드 여부를 파악하고 펀드약관 등을 꼼꼼히 살펴야 투자손실을 줄 일 수 있다. 불법펀드 여부는 금융감독원이나 자산운용협회를 통해 알 수 있다.