재개발사업은 건설회사의 공사이윤을 제외한 대부분의 사업이익이 조합원에게 귀속된다. 따라서 일반분양 물량이 많아 개발이익이 클 것으로 예상되는 지역엔 투자수요가 몰리기 마련이다.
문제는 주위의 투자권유에 현혹되어 조합원 및 아파트 분양자격 여부에 대한 정확한 법률 검토 없이 투자해 재산상의 손실을 보고 시공사에 조합원 자격을 인정해 달라며 민원을 제기하는 경우가 종종 있다는 점이다.
현행 도시재개발법은 조합원의 자격을 토지 또는 건축물의 소유자와 그 지상권자로 규정하고 있다. 따라서 원칙적으로 이를 취득하면 조합원 자격이 주어진다. 주택은 물론 인도, 골목길, 나대지 등을 취득해도 토지 소유자에 해당, 조합원이 될 수 있다.
그러나 최근 입법예고 된 도시 및 주거환경정비법을 보면 몇 가지 주의할 점이 있다. 이 법 제48조제2항을 보면 1세대가 1주택 이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급토록 규정돼 있다. 2인 이상이 1주택을 공유한 경우에도 1주택만 공급토록 명시돼 있다.
아울러 재개발 사업은 자치단체 등의 조례나 조합의 정관 등을 통해 일정 규모 이하 토지 등의 소유자에게 아파트 분양자격을 주지 않을 수 있다. 예를 들어 서울시 도시재개발사업 조례 제 27조는 관리처분계획일 현재 `권리가액`이 당해 사업시행구역의 분양예정대지 및 건축시설 중 분양용 최소 규모 공동주택 1세대의 추산액 이상인 자, 잔여소유 토지 면적이 서울시 건축조례 제25조 제 1호에서 정한 규모 이상인 자, 종전의 건축물 중 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함)을 소유한 자에 한해 원칙적으로 분양자격을 주고 있다.
재개발 투자는 조기에 투자하는 것이 이익이 크다. 그러나 지분관계, 토지소유관계, 국공유지상의 무허가 건물, 비례율 등 권리관계가 상당히 복잡하다. 조합원 자격도 재건축과 달리 제한이 많아 권리분석에 신중을 기해야 한다.
<우승호기자 derrida@sed.co.kr>
