[8.31대책 시행 100일] ⑤ 향후 부동산시장 전망
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자
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• ① 아파트 매매시장과 전세시장
• ② 분양시장과 토지시장
• ③ "부동산세제 국회 통과하나"
• ④ 달라진 제도와 향후 정책방향
앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까.
전문가들은 대체로 주택시장은 하향 안정세 쪽에 무게중심을 둔다. 다만 8.31대책의 내용들이 입법 과정에서 흔들리지 않는다는 전제하에서다. 거꾸로 보면 8.31의내용이 변질되면 다시 오를 수도 있다는 말이다.
토지시장은 대체로 안정된 가운데 일부지역만 국지적 상승세를 보일 것으로 예상된다.
◇주택 내년 말까지 약세 = 전문가들은 8.31대책이 원안대로 국회를 통과할 경우 내년 말까지 집값이 하향 안정세를 보일 것으로 보고 있다.
내년부터 종합부동산세 대상이 9억원에서 6억원으로 확대되고, 2008년부터 1가구 2주택에 대한 양도세가 중과되면 세부담이 늘기 전에 팔려는 매물이 쏟아져 가격이 떨어질 수밖에 없다는 것이 근거다. 내년 양도세 실거래가 과세도 거래를 위축시킬 전망이다.
부동산114 김희선 전무는 "8.31대책이 후퇴하지 않는다면 투자수요가 줄어들 수밖에 없다"며 "특히 2주택 이상 보유자들이 소형이나 수도권 외곽의 아파트를 먼저내놔 가격 하락세를 주도할 가능성이 크다"고 전망했다.
하지만 강남권 아파트는 강보합세가 유지될 것이라는 의견이 많다.
RE멤버스 고종완 소장은 "기본적으로 수요에 비해 공급이 부족한 강남권은 세금회피성 매물이 일부 소화된 후 다시 오를 수 있다"고 말했다.
강남권의 전셋값이 크게 올라 종부세 부담을 상쇄해 줄 것이라는 전망도 있다.
강남권 재건축은 개발이익환수제.기반시설부담금.후분양제 등의 굴레에서 자유롭지 못하지만 정부 정책 등의 변수에 따라 등락을 거듭할 것 같다. 서울시가 강남.
개포 등 2종 일반주거지역의 재건축 층고제한을 완화해줄 지도 관건이다.
내외주건 김신조 사장은 "주택수를 줄이려는 움직임에 따라 앞으로 인기지역과비인기지역에 대한 양극화 현상이 더 심화될 것"이라고 말했다.
이밖에 강북 뉴타운이나 용산 미군기지 이전지, 뚝섬 등 개발 예정지 인근 주택은 가격이 소폭 오를 수도 있다.
◇ 토지.상가도 `차분' = 토지시장도 부재지주의 양도세 중과 조치 등으로 지금과 같은 안정세가 지속될 것으로 보인다. 토지 투자의 다수를 차지했던 외지인의 유입이 줄어들기 때문이다.
개발 예정지는 토지거래허가구역으로 묶여 외지인의 투자가 어려워진다.
JMK플래닝 진명기 사장은 "기획부동산이 즐겨 썼던 토지 분할이 원천 봉쇄되면서 인위적으로 땅값을 올리는 일이 사라질 것"이라고 말했다.
다만 경기도 양평.가평, 강원도 홍천.횡성 등 토지거래허가를 받지 않는 곳은장기 투자자들의 관심이 꾸준할 전망이다.
신도시나 행정중심복합도시.기업도시.혁신도시 등 토지보상이 이뤄지는 인근 지역은 대토(代土) 수요가 몰려 가격이 오를 수 있다.
현도컨설팅 임달호 대표는 "충청권의 경우 올 연말부터 행정중심복합도시와 대전 서남부권 신도시 등지에서 5조-6조원 이상의 보상금이 풀려 인근 토지시장을 들쑤실 것"이라고 말했다.
8.31대책의 `무풍지대'로 인식됐던 상가시장은 거꾸로 찬바람을 면치 못할 전망이다. 최근엔 꾸준한 인기를 끌었던 택지지구내 근린상가도 투자자로부터 외면받고있다. 상가114 유영상 소장은 "테마상가는 공급 과잉, 근린상가는 후분양제 여파로공급이 위축된 상태여서 당분간 시중의 유동자금이 유입되기 어렵다"고 말했다.
다만 강남 `부자'들이 선호하는 지하철 강남역, 압구정역 등지의 상가건물은 주택과 토지에서 빠진 자금이 몰리며 호황을 누릴 전망이다.
◇ 투자는 어떻게 = 내집마련 수요자 입장에서는 오히려 호재다. 종부세와 양도세 등 세금회피성 매물이 시세보다 싸게 나올 가능성이 큰 때문이다.
내집마련정보사 김영진 사장은 "1차로 내년 6-7월, 2차로 11-12월에 나오는 급매물을 적극 공략하는 게 좋다"며 "다만 시세차익이 힘든 만큼 실수요자를 중심으로매수해야 한다"고 말했다.
토지는 장기투자를 각오해야 한다. 부동산퍼스트 곽창석 전무는 "토지의 환금성이 떨어지게 된 만큼 직접 집을 짓거나 노후대비 등의 실수요로만 접근해야 한다"고말했다.
입력시간 : 2005/12/07 09:05
