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1986년 처음 도입된 오피스텔은 '오피스(Office)'와 '호텔(Hotel)'의 합성어다. 낮에 일하면서 밤에는 잠도 잘 수 있는 사무실이다. 건축법상으로는 엄연히 업무시설이지만 최근에는 오히려 주거용도로 더 각광 받고 있는 게 오피스텔이다.
하지만 이처럼 복합적인 용도 탓에 오피스텔 관련 세금 역시 '코에 걸면 코걸이, 귀에 걸면 귀걸이' 식이다. 실제 어떤 용도로 사용하고 있는가를 따지고 이와는 별개로 임대인의 신고에 따라 세금도 달라진다.
정부는 '준주택' 개념을 도입한 2009년부터 오피스텔이 1~2가구를 위한 주거용으로 공급될 수 있도록 유도해왔다. 또 주거용 오피스텔에 대한 세제 혜택을 강화하는 취지에서 2012년에는 매입임대주택, 2013년에는 준공공 임대주택으로 활용할 수 있도록 제도를 개선해왔다.
하지만 아직도 대부분의 세입자들은 전입 신고조차 못한 채 오피스텔에 거주하고 있는 것이 현실이다. 전입신고가 이뤄지면 실제 주택용도로 사용되는 것으로 간주되기 때문이다.
왜 오피스텔 소유주는 버젓이 주택으로 세놓고도 세제 혜택이 주어지는 매입임대사업자나 준공공임대사업자로 등록하지 않고 업무용으로 신고하는 걸까.
지난해 정년퇴직 후 임대소득으로 생활하는 김모씨(가명). 김씨는 기준시가 2억원짜리 전용 40㎡ 오피스텔 3채를 세놓고 자신은 기준시가 5억원(전용 130㎡) 아파트에 살고 있다. 그는 오피스텔들을 4년 전 2억1,000만원에 분양 받은 후 업무용으로 등록해 부가가치세 1,000만원을 환급 받았다.
현재 그는 3채를 각각 보증금 1,000만원, 월세 100만원에 세놓고 있지만 구청에는 전세 1억원에 업무용으로 세를 놓고 있다고 신고했다. 월세 100만원을 받는다고 신고하면 그 중 부가가치세로 10만원을 내야 하기 때문이다. 현재 김씨의 임대소득은 연간 3,600만원이며 세금으로는 127만원(재산세 101만원, 임대소득세 26만원)을 납부하고 있다. 세금을 제외한 총수입은 3,473만원이다.
만약 김씨가 실제 용도대로 주거용으로 신고하면 세금은 4배 가까이 늘어난다. 임대소득세는 283만원으로 전보다 11배가 늘며 4주택자가 돼 종합부동산세 179만원도 내야 한다. 여기에 재산세 45만원을 더하면 김씨의 연간 세금은 507만원으로 치솟는다. 임대소득도 그만큼 줄어들 수밖에 없다.
다만 매입임대사업자로 신고하면 세 부담은 다소 줄어든다. 재산세와 임대소득세가 각각 50%, 20% 감면되는 탓에 전체 세금이 247만원으로 낮아진다.
준공공임대사업자로 등록할 경우 재산세가 아예 면제되며 임대소득세 감면율도 30%로 높아져 일반 매입임대사업자보다 적은 195만원의 세금만 내면 된다.
하지만 매입임대사업자나 준공공임대사업자로 신고한 경우와 비교하더라도 업무용으로 신고하는 것보다는 불리하다.
물론 보유 기간에 따라 매입임대는 40%, 준공공임대는 60%까지 양도세 면제가 단계적으로 적용된다. 하지만 매입임대사업은 5년, 준공공임대사업은 10년이라는 의무임대기간을 채워야 한다. 의무 임대기간 내에 오피스텔을 매도하면 그동안 감면 받거나 면제 받은 세금을 납부해야 하기 때문이다. 이뿐만 아니라 노출되는 임대소득이 늘어나면서 건강보험료 부담이 커지는 것도 피하기 어렵다.
주거용으로 바꾸면 10년 전 분양 받을 때 환급 받은 부가가치세를 반납해야 하는 것도 큰 부담이다. 환급 받은 부가가치세는 1년에 10%씩 깎아주기 때문에 임대 후 3년이 지난 현재 김씨가 오피스텔을 주거용으로 신고하면 700만원을 도로 내야 한다.
전문가들은 세제와 법령 정비를 통해 편법으로 임대되는 오피스텔을 양성화해야 한다고 입을 모은다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "오피스텔 주인들이 업무용으로 오피스텔을 등록한 후 주거용으로 편법 임대하는 것은 고착화된 관행"이라면서 "단기적으로 실사에 들어가거나 세금을 강화하면 오히려 임차인들의 불안이 가중될 수 있기 때문에 충격을 최소화하면서 양성화하는 방안을 강구할 필요가 있다"고 지적했다.
