난개발 방지를 위해 시행된 `국토의 계획 및 이용에 관한 법률`(이하 국토계획법)의 조기정착을 위한 제도적 보완이 요구되고 있다.
지방자치단체들의 장기종합발전계획이 국토개발법 이나 관련 법정계획의 구속을 받지 않아 자칫 지자체들의 이해관계로 인해 난개발이 재발할 가능성이 있기 때문이다. 또 비도시지역에서 지구단위계획을 세울 때 공공사업의 경우 1종, 민간사업은 2종의 계획을 수립할 수 있는 등 지구단위계획의 적용이 애매모호하다는 한계를 지니고 있다.
이와함께 비도시지역에 대한 개발행위허가를 할 때에 명쾌한 허가기준과 절차, 예외사항 등이 마련돼 있지 않다는 것도 문제점으로 지적되고 있다.
더군다나 국토계획법이 용도용적제 등 일부 기존제도를 존속시키고 있고 지자체들이 새 제도의 엄격한 틀을 피해가려는 움직임을 보이고 있어 법의 허점을 틀어막아야 난개발 방지라는 본래의 목적을 달성할 수 있을 것이라는 게 전문가들의 시각이다.
◇유명무실한 도시ㆍ군 기본계획= 국토계획법은 시ㆍ군의 전체 행정구역에 대해 도시 및 군 기본계획과 관리계획을 세우도록 해 도시지역의 선계획-후개발을 유도하고 있다.
그러나 도시ㆍ군 기본계획은 구속력이 없는 전략적 계획에 불과하다. 이에 따라 지자체들은 도시ㆍ군 기본계획과 비슷한 장기종합발전계획 등을 세워 이를 따르고 있다.
문제는 장기종합발전계획이 법정계획이 아니어서 국토개발과 관련한 상위계획이나 관련 법정계획의 구속를 받지 않는다는 점이다.
국토연구원 박헌주 선임연구위원은 “지역계획과 부문별 계획을 도시 및 군 계획의 종합적인 틀에 포함시켜야 하고 개별법에 의해 수립되는 광역권개발계획과 수도권정비계획 등도 광역도시계획과 함께 고려해 그 적용범위를 정해야 한다”고 말했다.
◇적용방식이 모호한 지구단위계획= 국토계획법은 비도시지역에 대해서도 2종 지구단위계획을 수립하도록 해 난개발 방지의 근거를 갖췄다. 그러나 이는 1종 지구단위계획(도시계획법상의 기존 지구단위계획)과 역할구분이 모호하다는 지적을 받고 있다.
비도시지역인 계획관리지역이라도 택지개발사업이나 도시개발사업을 시행할 때에는 제 1종 지구단위계획을 수립한다. 반면 계획관리지역에 민간시행자가 주택건설 등의 개발사업을 하면 2종 지구단위계획을 수립한다. 민간개발사업이라도 30만㎡이상이라면 택지개발사업 등과 비슷한데도 2종 지구단위계획이 적용되는 것이다.
따라서 단순히 민간사업이나 공공부문의 사업이냐를 따질 것이 아니라 해당 사업의 목적과 성격, 입지여건 등을 기준으로 지구단위계획의 종별 수립여부를 결정해야 한다는 게 도시계획전문가들의 조언이다.
또 현행 2종 지구단위계획구역은 개발 후 해당 토지를 주거ㆍ상업ㆍ공업용지 등 각각 상이하게 이용하더라도 기존 용도지역구분을 그대로 둔다는 불합리한 점도 갖고 있다. 따라서 계획관리지역을 주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지 등의 용도지역으로 세분화할 필요가 있다.
◇개발행위허가제 운용방안 마련 시급= 비도시지역에 대한 개발행위허가를 할 때에 그 허가기준과 절차, 예외사항 등이 마련돼 있지 않다는 점도 문제다.
이 같은 기준이 명확하지 않은 상태에서 허가권자의 자유재량권만 확대한 개발허가제를 운용할 경우 불공정성 시비가 일 수 있다. 따라서 허가에 필요한 입지기준과 환경기준, 기술기준 등 명확한 기준을 만드는 것이 필요하다.
<이병관기자 comeon@sed.co.kr>
