당정이 1일 합의한 세제 개편안은 큰 골격에서는 정부의 기존 입장과 비슷하다. 주택의 건물과 토지에 대해 합산 과세하고 땅ㆍ집부자들에게 최고 2.5%(잠정)의 고율로 누진 과세하는 종합부동산세를 도입하는 것 등이 줄기다.
보유세를 이처럼 올리는 대신에 거래세(취득ㆍ등록세)를 병행해 낮춘다는 데도 합의했다. 보유세가 전국 평균으로 20% 정도 올라가면 거래세는 10~20% 정도 낮춰 조세저항을 피해보겠다는 생각이다.
하지만 이 같은 세제 개편방안은 최종안이 나올 때까지는 상당한 진통이 예상된다. 당정은 이번주까지 합의안을 도출하겠다는 입장이지만 여당측이 부동산시장 경착륙을 우려해 세부담 완화 및 시행시기 등을 유보해야 한다는 입장을 밝히고 있어 정부의 초안보다 상당 부분 퇴보한 수준에서 법안이 결정될 가능성이 커 보인다.
개편안에 따라 부동산 보유세는 앞으로 1차 지방세(재산세ㆍ종합토지세)와 2차 국세(종합부동산세)로 나뉜다. 재산세는 시ㆍ군ㆍ구에서, 종부세는 국세청에서 과세한다.
주택의 경우 토지와 건물을 통합 평가ㆍ과세하되 과표 적용률을 대폭 현실화해 국세청 기준시가의 50%까지 끌어올리기로 했다. 주택 부속토지와 사업용 토지도 공시지가의 평균 39.2%에서 50%로 높아진다. 공동주택도 국세청 기준시가의 50%를 적용한다.
이를 그대로 적용할 경우 세금은 크게 올라간다. 때문에 정부는 세율과 과표구간을 조정하기로 했다. 주택의 경우 현재 토지(종합토지세)는 0.2~5%, 건물(재산세)은 0.3~7%로 책정돼 있는데 통합세율(주택세율)로 전환해 0.2~0.5%(잠정)의 3단계(과표구간)의 낮은 세율로 전환한다.
대신 땅ㆍ집부자들의 경우에는 4단계로 2.5%의 최고 세율을 책정한다. 주택세 대상을 제외한 나대지와 사업용 토지도 기초 세율을 새롭게 만들 계획이다.
이런 방식으로 전환하면 세부담은 어떻게 될까. 우선 전국 평균으로 보유세는 20~25% 정도 올라갈 것으로 보인다. 물론 경기 용인과 지방 대도시 아파트 등 가격에 비해 지나치게 세금이 높았던 일부 지역은 세금이 낮아지겠지만 전반적으로 인상은 불가피해 보인다.
특히 보유세 개편안의 핵심인 종합부동산세 납부자들은 세부담이 최소 2배 이상 올라간다. 종부세 대상에 대해 정부는 “5만~10만명 정도”라는 원론적 입장을 밝혔다. 청와대의 한 관계자는 5만명 내외가 될 것이라고 설명했다.
정부는 부인했지만 여당 관계자는 시가기준으로 25억원 이상이 될 것이라고 밝히기도 했다. 이 경우 대표 부촌(富村)인 강남 타워팰리스의 경우 80평대 이상인 323가구 정도가 25억원 이상으로 과세대상으로 유력하다. 30억원 이상이 될 경우 242가구가 대상이 된다. 서울 삼성동 현대 I파크의 360여세대도 25억원 기준으로 할 때 부과대상이다.
종합부동산세 부과대상은 주택세(주택 건물+토지) 부과대상 건물들과 일반 나대지, 사업용 토지 등이 되며 사업용 건물은 제외된다. 단독주택도 종부세가 부과된다. 사업용 건물은 현행 0.3%의 재산세에서 과표가 현실화하는 만큼 세율을 낮춰준다.
당정은 보유세 급증을 막기 위해 거래세를 낮춰준다는 방침이다. 부동산중개업법 개정안에 따라 내년 7월부터 거래세가 대폭 오르는 만큼 지방자치단체의 감면과 세율인하 등을 통해 현행 수준보다 세금을 낮춰주기로 했다.
조세저항을 우려한 것이다. 정부는 세수(稅收) 감소를 우려해 내년 7월 고지서를 발부하는 것과 동시에 거래세를 인하하겠다는 방침을 밝히고 있지만 당이 주장하는 것처럼 부동산 거래 활성화를 위해 내년 1월로 앞당길 것이 유력시된다. 종부세 도입 등도 야당과의 합의과정에서 ‘도입 후 일정기간 유예를 거쳐 시행하는 방안’으로 결정될 것으로 보인다.
