[리빙 앤 조이] 조그만 땅 사서 주말농장 해볼까?

[리빙 앤 조이] 조그만 땅 사서 주말농장 해볼까? ■ 주말체험 영농목적 농지 A to Z1,000㎡이내 도시민도 소유 가능양도세 중과 예외 稅부담 적어지목따라 농가주택·식당도 가능 우현석 기자 hnskwoo@sed.co.kr 30㎡짜리 밭을 일구는게 성에 차지 않아 아예 자기 소유의 주말농장을 계획하고 있는 사람들도 적지 않다. 땅을 사서 주말농장을 경작하는 것은 땅을 빌려 경작하는 것 보다 여러모로 절차가 복잡하다. 하지만 좋은 입지의 땅을 신중히 구입해서 장기적으로 보유하면 차익을 기대할 수 있는데다 은퇴 후에 귀농, 혹은 별장 개념의 근거지로 활용할 수 있는 이점도 있다. ■주말농장이 가능한 지목과 면적 현행법상 도시민이 주말체험 영농 목적으로 취득할 수 있는 농지의 면적은 1,000㎡(302평). 다만 이 같은 면적은 한 세대가 보유할 수 있는 총 면적이라는 점에 주의해야 한다. 따라서 기존에 땅을 가지고 있었다면 그 땅의 면적과 합산해 1,000㎡를 넘지 안아야 하며 지목은 농지에만 한 한다. 여기서 농지란 논ㆍ 밭ㆍ 과수원을 말하는데 농지는 농업진흥구역내 농지, 농업보호구역 농지(상수원근처), 관리지역 농지 등 3가지가 있다. 주말농장은 어디에서나 가능하지만 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 주말농장을 소유할 수 없다. ■농지 소유 절차와 세제 농지를 취득하기 위해서는 우선 농지취득자격증명(이하 농취증)을 농지 소재지의 읍ㆍ면ㆍ동사무소 농지계에서 발급 받아야 한다. 주말체험 영농 목적의 경우 1,000㎡ 이하의 땅에 한해 본인의사 확인후 4일 이내에 농취증이 발급된다. 농취증은 구입한 토지를 등기할 때 반드시 필요하다. 농지를 구입하게 되면 매입가 기준 취득세 2%, 농어촌특별세 0.2%, 등록세 1%, 지방교육세 0.2% 등 3.4%에 해당하는 세금을 납부해야 한다. 농지의 경우 양도세는 매각하는 사람의 주소지가 땅 소재지와 동일하거나 인접지에 있으면 양도차익의 9~36%를 납부해야 하지만 부재 지주는 60%까지 중과된다. 하지만 주말체험 영농목적 농지는 예외여서 세금 부담이 적은 편이다. ■농가 주택 가능할까 전문가들이 주말농장을 마련하려는 사람들로부터 가장 많이 받는 질문 중 하나가 “주말체험 영농 목적 농지에 집을 짓는 것이 가능한가?”하는 것이다. 물론 가능하다. 그런 이유 때문에 주말 농장용 농지를 매입하려는 사람들도 있다. 실제로 처음에는 주말농장 용도로 땅을 샀지만 퇴직 후 그 땅에 주말주택을 짓는 경우를 자주 볼 수 있다. 한 발 더 나아가 주말농장을 겸해서 음식점이나 카페 등을 차리는 경우도 있다. 다만 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중 규제가 많은 자연환경보전은 전원주택이나 음식점을 지을 수 없다. 음식점을 지으려면 계획관리지역에, 농가를 지으려면 관리지역 안에 농지를 선택해야 한다. 농지를 구입할 지역을 선택했다면, 그 다음으로 고려해야 할 점이 접근성이다. 수도권 거주자라면 집에서 당일로 다녀 올 수 있는 지역을 선택해야 하며, 가급적이면 원주민이 많이 거주해 농사에 관한 궁금증을 물어 볼 수 있는 곳이 좋다. 지역에 따라 도시민들이 땅을 매입해 주민이 없는 곳도 있기 때문이다. 아울러 진입도로가 나 있는지, 전기를 끌어오기 용이한지도 살펴봐야 한다. ■주말농장 최적지는 어디? 이 같은 전제 조건을 감안할 때 수도권에서 먼저 떠오르는 지역은 양평, 여주 등이다. 이 두 곳은 주변 환경을 저해하는 축사가 드문 편이다. 게다가 거래허가 구역이어서 당일에도 매매 계약이 가능하고, 다른 지역에 비해 땅값도 저평가된 편이다. 이 밖에 동쪽으로는 가평, 수도권 남부로는 용인 서남부 지역을 살펴 볼 만 하다. 용인 서남부는 토지거래 허가구역이 아니어서 비교적 수도권 가까운 곳에 주말농장을 마련할 수 있는 곳이다. 바다나 섬이 좋다면 옹진군 영흥도ㆍ선재도도 생각해 볼 만 하다. 최근 들어 대부도와 제부도가 눈길을 끌고 있지만 안산은 토지거래 허가구역이라 토지 매입이 까다롭다. 이 지역의 땅값이 부담스럽다면 다소 멀지만 충북 제천, 단양, 충주도 생각해 볼만 하다. 거래허가구역도 아니고 땅값은 수도권의 절반 이하이기 때문이다. 홍천, 횡성도 좋다. 홍천은 동서고속도로가 내년에 뚫리면 미사리에서 한시간 거리다. 이승진 가야컨설팅대표는 이와 관련 “실수요자들이 가장 궁금해 하는 땅값의 경우 여주ㆍ양평ㆍ옹진 등은 3.3㎡당 50만원은 잡아야 하지만 비수도권은 1/2~1/3값이면 괜찮은 땅을 고를 수 있다”며“구체적인 액수는 비수도권 6,000만~7,000만원, 수도권은 1억원은 가져한다”고 말했다. 그는 또 “실제 현장에 나가보면 1,000㎡ 안쪽의 입에 맞는 땅을 구하기란 쉽지 않다”며“그럴 때는 마음이 맞는 친지 2~3사람이 공동으로 사서 분할을 하면 적은 돈으로 주말농장을 구입할 수 있다”고 말했다. • 주말농장, 이 봄에 뭘 심으면 가을이 맛있을까? • 조그만 땅 사서 주말농장 해볼까? • 주말농장 관련 서적 • 오십견, 적극 치료로 후유증 예방을 • 스트레스는 풀고 운동화 끈은 조여라 • 여성영화, 성별과 세대의 장벽을 허물다 • 잿빛 서울 봄꽃 단장