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정부가 부동산 투자이민제를 경제자유구역 내 미분양아파트까지 확대할 방침을 밝히면서 최근 회복세를 보이고 있는 송도·청라·영종 등 인천지역 3개 경자구역 부동산 시장도 더욱 활기를 띨 것이라는 기대감이 커지고 있다. 전문가들도 투자이민제 대상에 주택이 포함되면서 국내 수요자들의 심리에도 긍정적 영향을 미칠 것이라고 전망하고 있다.
또 이미 사문화된 과밀억제권역 내 민간택지의 소형의무비율을 폐지하면서 규제완화에 대한 시장의 기대감도 높아지고 있다.
◇인천경제자유구역 미분양 3,657가구…부동산 시장에 큰 호재=16일 인천시에 따르면 송도·청라·영종지구 내 미분양아파트는 총 3,657가구(2월 말 현재)다. 최근 2~3년간 공급물량이 집중됐던 송도지구가 2,154가구로 가장 많았으며 영종하늘도시 역시 1,266가구에 달한다. 다만 청라지구는 미분양이 237가구로 미미한 수준이다.
전문가들은 경제자유구역 내 미분양주택이 부동산 투자이민제 대상으로 포함되더라도 당장 물량이 크게 줄지는 않겠지만 해당 지역 부동산 시장에 호재가 될 수 있을 것으로 예상하고 있다.
해당 지역뿐만 아니라 전체 부동산 시장에 미치는 심리적 영향도 클 것으로 보인다. 인구감소 등으로 수요층이 얇아져가고 있는 상황에서 새로운 수요층을 창출할 수 있기 때문이다. 일각에서는 이번 조치의 성과가 가시적으로 나타날 경우 미분양뿐 아니라 일반 주택까지 확대될 수 있다는 분석도 내놓고 있다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "인구와 주택수요가 감소하는 상황에서 수요를 충족시킬 수 있는 방법은 외국인 투자밖에는 뚜렷한 대안이 없다"며 "부작용을 최소화하면서 대상 주택을 확대할 경우 부동산 시장 전체에 긍정적인 효과를 가져올 것"으로 예상했다.
◇'영종'이 최대 수혜…신규분양 시장도 기대감 높아=업계에서는 중국인들의 투자가 집중된 제주도와 마찬가지로 영종경제자유구역의 상품성이 치솟을 것으로 예상하고 있다. 섬이라는 지리적 조건에다 최근 외국인 카지노 유치 등 관광특구로서의 모습을 서서히 갖춰나가고 있기 때문이다. 기반시설이 가장 잘 마련돼 있고 외국인 기업유치가 활발한 송도 역시 수혜지역으로 꼽힌다.
건설업체들 역시 기대가 높다. 외국인들의 투자가 잇따를 경우 내국인 수요까지 확대하는 '낙수효과'가 생길 수 있다는 것이 업계의 관측이다.
당장 올해 인천 경제자유구역 내 공급하는 신규분양 단지들도 수혜를 입을 것으로 보인다. 부동산114에 따르면 올해 인천 경제자유구역에서 분양하는 아파트는 총 5,691가구로 집계됐다. 송도에서만 5,200여가구가 올해 분양되며 영종하늘도시에서도 418가구가 분양을 준비 중이다.
◇민간택지 소형의무비율 폐지…규제완화 가속도=과밀억제권역 내 민간택지에 적용되고 있는 소형의무비율 폐지에도 긍정적 반응이 나오고 있다. 소형주택의무비율은 1978년 처음 도입됐다. 외환위기를 겪으면서 재건축과 민영주택에서는 적용이 폐지됐지만 소형주택 부족으로 전세난이 불거지면서 2001년 다시 시행됐다. 이번 폐지방침 발표는 지난해 재건축 소형의무비율 폐지에 이은 이번 조치로 13년 만에 민간에서 공급하는 아파트의 소형 의무비율이 모두 사라지게 됐다.
다만 공급시장도 이미 소형 중심의 실수요자 중심으로 재편된 만큼 시장의 분위기를 바꿀 만한 규제 완화는 아니라는 지적이다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "이미 주택시장이 중소형 위주로 재편되고 있는 상황이어서 시장에 큰 영향은 없을 것"이라며 "다만 정부가 규제혁파에 대한 의지를 강하게 보이고 있는 만큼 시장의 심리를 개선하는 데는 다소 도움이 될 수 있다"고 말했다.
