현재 서울지역의 뉴타운, 재개발, 재건축 대상지역에서 원주민들의 재정착률이 30%를 넘지 못하고 있는데, 그 주된 이유는 추가부담금 때문이다.
주택 문제는 경제논리로 접근하기에는 한계가 있는 만큼 원주민의 재정착률을 획기적으로 높이고, 무주택 서민에게 안정된 주거공간을 공급하기 위한 주거복지 정책의 도입 여부은 반드시 검토돼야 하는 시대적 과제다.
최근 국회에서 조사된 자료에 따르면 “토지공사가 판교에서 택지를 평당 117만원에 사서 택지를 조성, 조성원가는 743만원으로 잡았고, 감정가는 평당 1,020만원으로써 택지 가격을 무려 9배나 뻥튀기 했다”는 것이 조사내용의 핵심이다.
토지소유에 대한 국민들의 인식을 하루아침에 바꾸기가 쉽지는 않겠지만, 현재 30평 아파트의 경우 가구당 소유권을 인정받는 토지는 7～8평에 불과할 뿐만 아니라 자기 마음대로 처분할 수 있는 성질의 것도 아니다. 토지개발 이익에 대한 욕심이 없다면 굳이 아파트 가격에서 차지하는 비중이 전체의 60% 이상인 땅의 소유를 고집할 이유가 없다.
필자는 부동산 투기의 원인이 토지 개발이익, 즉 토지 불로소득을 쫓는 가수요 때문으로 진단하고, 주택이 개인자산 형성을 위한 투기의 대상이 아니라 거주 수단으로 인식되는 계기와 무주택 서민에게 주택마련의 기회를 확대ㆍ제공하기 위한 방안으로 기존의 민간 분양(토지와 건물 모두를 소유하는)방식과 공공 임대주택(토지와 건물을 모두를 임대하는)방식이 아닌 건물은 분양하고, 토지는 공공기관이 임대하는 ‘제3의 방식’을 제시한다.
제3의 방식은 토지임대를 통해 개발이익을 공공기관이 지속적으로 환수함으로써 투기적 가수요를 원천적으로 차단함과 동시에 아파트 공급가를 현 시세의 절반으로 낮출 수 있는 획기적인 방안이다. 이 방식은 토공 등 공영개발 주체들이 더 이상 땅장사를 못하게 한다는 전제와 함께 반값으로 떨어진 아파트조차 쉽게 구입하기 힘든 서민들을 위해 주택 할부금융 제도를 확대ㆍ개선 한다는 전제를 바탕에 두고 있다. 또한 소비자들의 월납 토지 임대료 부담을 줄이기 위해 이같은 방식으로 공급되는 아파트 건축에는 용적률의 인센티브를 부여하여 건물 분양가에서 토지원가 일부를 조기에 환수하는 방안도 다각적인 연구를 통해 준비해 두고 있다.
필자가 주장하는 ‘제3의 방식을 통한 아파트 반값 공급 정책’을 위한 토지매입 재원마련을 위해 연기금을 활용하자는 의견도 있으나, 용적률에 인센티브를 부여하는 방안이 보다 효과적일 것으로 본다. 타워 팰리스의 용적률이 900%인 것을 감안해 볼때 용적률을 상향조정하면 토지비용의 90%이상을 초기에 환수할 수 있을 것으로 보며, 이 경우 33평 기준 월납 토지임대료 납부 수준은 10만원대가 가능하다는 것이 필자의 계산이다. 또한 어느 정도 여유가 있는 계층을 위해서는 토지 임대료를 현재가치로 예치(전세 보증금 형태)를 허용해 임대료 매월 납부의 부담을 감소시키는 방안 등도 마련해 두고 있다. 한편 용적률 상향조정으로 인한 도시 과밀화로 교통문제 발생을 걱정할 수 있겠으나 이는 국내에서 개발된 소음공해 없는 자기부상형 모노레일의 건설로 보완할 수 있다.
제3의 방식은 주택 공급방식을 획일화 시키는 것이 아니라, 민간분양 방식 및 영세민을 위한 공공 임대방식 모두가 그대로 유지되는 것이기 때문에 시장질서를 교란하지 않는다. 이 방식은 단기적으로는 아파트 반값 공급을 통해 서민의 주거비 부담을 경감하고 주택가격의 안정화에 기여하게 될 것이며, 장기적으로는 토지 공개념의 확대 도입으로 국가적 차원에서 한정된 토지자원의 효율적인 활용방안으로 정착될 것으로 전망한다.
대한민국 서민의 꿈은 내집 갖기로 집약된다. 지난 2월 국회 대정부질문에서 당시 이해찬 국무총리가 국공유지가 대부분인 송파 신도시에 무주택 서민을 위한 ‘아파트반값 공급 정책’의 도입을 검토하고 있다고 밝혔다. 이제 남은 것은 아파트반값 공급 정책의 실현 가능성 여부가 아니라 채택 여부다. 필자는 30～40대 무주택 서민과 미래세대인 20대 에게 토지임대ㆍ건물분양의 제3의 방식을 통해 안정된 주거공간을 확보할 수 있도록 희망과 용기를 전한다
