경매에 있어서 등기부 등본을 판독하는 것은 권리분석의 가장 기본이자 핵심이라 할 수 있다. 등기부 등본에 표기된 근저당이나 가처분 등의 권리가 경매를 통해 사라지는지 또는 낙찰자에게 인수 되는지를 제대로 따져 봐야 하기 때문이다.
일반적으로 경매를 통해 낙찰된 물건의 대금납부가 이루어 지면 법원은 그 대금으로 은행을 비롯한 채권자들에게 순서대로 배당(분배)을 하고 등기부 등본을 깨끗이 정리 한다. 쉽게 말하면 빚잔치를 통해 등기부 등본을 말끔히 세탁하는 것.
하지만 경매 부동산이 낙찰돼 소유권이 바뀌더라도 등기부 등본에 기재된 권리가 말소 되지 않고 낙찰자에게 그대로 인수되는 경우가 있다. 대표적인 경우가 근저당(또는 가압류) 보다 먼저 등기된 선순위 전세권이다. 선순위 전세권은 경매로 낙찰됐다 하더라도 법원에서 직권말소를 하지 않기 때문에 낙찰자가 그대로 인수 해야 한다. 즉 낙찰자는 전세권자에게 존속기간까지 목적 부동산의 사용권리를 보장해 주고 존속기간 만료 후에는 전세금을 반환해야 하는 의무를 지게 되는 것이다. 이런 이유로 인해 경매 물건 중 전세권 등기가 제일 빠른 선순위로 설정돼 있으면 일반인들은 응찰 자체를 기피해 수 차례 유찰 되기도 한다.
하지만 선순위 전세권이라 하더라도 낙찰자가 인수하지 않는 경우가 있다. 그것은 바로 선순위 전세권자가 직접 경매신청을 했거나 법원에 별도의 배당요구를 했을 때이다. 이런 경우에는 법원이 낙찰대금에서 전세금을 배당해주고 등기부 등본에 기재된 전세권 등기를 깨끗이 지워준다. 즉 낙찰자에게는 선수의 전세권이 인수 되지 않는다.
지난해 6월 서울중앙법원(2005-4865)에서 경매에 부쳐진 다세대 주택이 그런 경우다. 감정가 3억2,000만원인 이 주택에는 근저당보다 빠른 전세권 등기가 설정돼 있어서 언뜻 보기엔 전세금 1억6,000만원을 낙찰자가 물어야 할 것으로 보였다. 하지만 법원기록 확인결과 전세권자는 이미 법원에 배당요구를 해놓은 상태였다.
결국 이모씨가 2억3,000을 써내 기분 좋게 낙찰 받았다. 감정가 보다 무려 9,000만원이 싼 금액. 뿐만 아니라 위 전세권자는 주택을 직접 점유하고 있었으나 낙찰 후 1순위로 전세금을 전부 배당 받았기 때문에 낙찰자에게 무리한 요구 없이 순순히 집을 비워주기까지 했다. 남들이 잘 알지 못하는 전세권에 대한 간단한 상식 하나로 다세대 주택을 1억원 가까이 저렴하게 낙찰 받고 뒷처리마저 수월하게 처리 한 케이스이다.
/도움말=지지옥션
