Q. 저는 현재 1가구1주택자(강남구 소재, 7년 보유 및 거주, 시세 5억5,000만원)로서 투자목적으로 2년 전에 서울 마포구 소재 아파트에 청약, 당첨됐습니다. 새로운 주택(분양가 3억원, 현 불입액 2억4,000만원, 잔액 6,000만원, 기 대출 9,600만원, 분양권 전매 가능, 현재 3,000만원의 프리미엄 형성)이 오는 5월쯤 완공될 텐데 그러면 저는 1가구2주택자에 해당됩니다. 올해부터 1가구2주택자에겐 양도 때 세제강화가 적용되는데 절세할 수 있는 좋은 방법이 있을까요?
A. 1가구2주택을 양도할 경우 올해부터는 투기지역이 아니라도 실거래가액을 기준으로 양도세를 계산해야 합니다. 내년부터는 실거래가액 기준 양도세 뿐 아니라 50%의 양도세율이 적용되고 장기보유특별공제도 배제됩니다. 그렇다면 양도세가 강화된 현 상황에서 절세할 수 있는 방법으로 어떤 것들이 있을까요.
첫째, 기존의 주택을 양도하고 새로운 주택에서 거주하고자 할 때, 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 기존의 주택을 양도해야 합니다. 그래야만 1세대 1주택자로서 양도소득세 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.
둘째, 기존의 주택에서 계속 살고 새로운 주택도 보유하고자 할 때 독립된 세대로 인정 가능한 자녀(만 30세 이상 또는 독립적인 생계가 가능한 소득발생 자녀 또는 결혼한 자녀 등)에게 부담부 증여를 하고 자녀는 세대분리를 하면 됩니다. 분양권 및 채무를 자녀에게 동시에 승계시키는 증여를 부담부 증여라고 합니다. 이 경우 귀하는 70만원의 양도세 및 주민세를 부담하게 되며 자녀는 1,700만원의 증여세 및 1,300만원의 취ㆍ등록세를 납부해야 합니다. 부담부 증여를 하면 단순증여보다 1,600만원 정도 절세할 수 있습니다. 주택을 증여 받은 자녀는 3년 보유 및 2년 거주요건만 충족되면 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.
셋째, 새로운 아파트가 앞으로 재산가치 상승가능성이 희박하다면 잔금청산 전에 분양권 상태에서 양도를 하면 됩니다. 당첨된 지 2년이 넘었기 때문에 9~36%의 양도세율을 적용 받아 400만원의 양도세 및 주민세만 부담하면 됩니다.
신한은행 PB센터 박상철 세무사
