Q: 전 2005년에 서울 신촌 소재 다세대 주택 101호를 임차하려고 하고 있습니다. 등기부등본상으로는 별다른 문제가 없는데 주택 내부에 이전 임차인의 책상과 이부자리 1개가 있습니다. 확인 결과 이전에 임차해있던 사람이 아직 보증금을 받지 못해 두고 간 짐이라고 합니다. 집주인은 저에게 보증금을 받아 종전 임차인에게 건네준다고 하네요. 집주인에게 보증금을 지급하고 계약 체결해도 무방한지요.
A: 집주인에게 바로 보증금을 지급하는 것은 위험소지가 있습니다. 귀하의 보증금을 집주인이 종전 임차인에게 제대로 전달하면 다행이지만 만약 그렇지 못하면 귀하에게 다음과 같은 이유로 피해가 발생할 수 있습니다.
종전 임차인이 보증금을 반환받지 못한 상태에서 비록 간단한 짐이라도 몇 가지 가재도구를 남겨뒀다면 종전 임차인이 해당 임대차목적물을 그대로 ‘점유’하고 있다고 판단될 수 있기 때문입니다.
‘점유’라는 것은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보여지는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위하여는 반드시 물건을 물리적ㆍ현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아닙니다. 물건과 사람과의 시간적ㆍ공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제 가능성 등을 고려해 사회관념에 따라 합목적적으로 판단된다는 점에서(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결), 기존 임차인이 평소 보관하던 열쇠를 임대인에게 돌려주지 않고 일부이긴 하지만 짐을 두고 이사를 갔다면 계속 임대차목적물을 점유했다고 볼 수 있는 여지도 충분히 있습니다.
만약 종전 임차인의 점유가 계속되는 것으로 인정되고 주민등록도 그대로 유지되고 있다면 종전 임차인은 주택임대차보호법상의 대항력을 그대로 유지하는 것입니다. 따라서 향후 종전 임차인이 임대차목적물에 대해 임차권등기를 하는 등의 방법으로 대항력을 그대로 이어가게 되면 결국 귀하는 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. 따라서 귀하로서는 종전 임차인을 만나 직접 보증금을 해결하고 보관해둔 짐과 주민등록 말소를 한꺼번에 일괄적으로 해결할 필요가 있습니다.
