5년후에 이익 보려면 집값 20%이상 올라야
주변보다 시세10%정도 낮아 당첨자 손해볼 가능성 적어…수도권 집값추이가 변수될듯
정두환 기자 dhchung@sed.co.kr
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판교 중대형아파트를 분양 받아 손해를 보지 않으려면 향후 5년동안 최소한 20% 이상 값이 올라야 하는 것으로 나타났다. 44평형(전용 34평)을 기준으로 10억원은 되야 한다는 것이다.
24일부터 청약일정이 시작되는 판교신도시 중대형 아파트는 채권입찰제가 적용되는 대신 전매금지기간이 5년으로 짧다. 분양에서 입주까지 3년 정도 걸리는 점을 감안하면 실질적으로 입주 2년후 매각이 가능하다. 따라서 전매가 허용되는 5년후의 시세가 당첨자들의 손익계산을 따지는 기준시점이 되는 셈이다.
그렇다면 과연 판교 중대형아파트를 분양 받아 이익이 나려면 5년후 시세가 얼마나 돼야 할까. 채권손실액을 감안한 실질 분양가가 8억1,700만원인 판교 44평형 아파트를 예로 들어보자. 이 아파트 당첨자가 대출 한도인 2억원을 빌릴 경우 이 아파트에 직접 투자해야 하는 돈은 6억1,700만원이 된다. 연 대출이자율을 5~6%선으로 잡고 입주시점에 기존 주택처분이나 전세 보증금 등으로 대출금을 갚는다면 3년간 부담해야 할 대출 이자는 약 3,000만원 안팎이 될 것으로 예상된다.
손익계산서에는 세금도 감안해야 한다. 입주때 내야 하는 취ㆍ등록세(분양가의 2.7%)가 1,574만원이므로 이 금액 역시 분양계약자가 비용 항목에 포함시켜야 하기 때문이다.
6억원 안팎의 실투자비를 은행 등에 예치해 놓았을 때의 수익과 비교하는 기회비용도 감안해야 한다. 이 돈을 은행에 그냥 예치만 해 놓아도 전매허용 시점인 5년 후에는 1억2,000만원 안팎의 금융소득을 올릴 수 있기 때문이다.
즉 판교 아파트에 당첨되면 기회비용 1억2,000만원과 추가로 발생하는 세금ㆍ금융이자 등을 합해 5년후 적어도 분양가보다 1억6,000만~1억7,000만원은 올라야 실질적으로 본전이 된다는 계산이 나온다.
그러나 채권손실액을 포함한 실부담금이 인근 분당신도시의 시세보다 10% 정도 낮다는 점을 감안하면 당첨자들이 손해를 볼 가능성은 그리 크지 않다는게 전문가들의 설명이다. 판교의 입지가 분당보다 낫다는 의견이 지배적이고 쾌적하고 계획적인 도시설계로 가격이 크게 오를 가능성이 크다는 것이다.
다만 부동산값 오름세를 억제하는 여러가지 정책으로 전반적인 집값 추이가 그리 낙관적이지만은 않다는 것이 변수다. 서울 강남권과 분당 등 신도시지역 집값이 최근 약보합세를 보이고 있어 자칫 집값 하락 폭이 커질 경우 판교 중대형 아파트 가격도 예외일 수 없다는 의견이다.
내집마련정보사 관계자는 "표면적으로는 채권손실액을 포함한 실질분양가가 주변시세보다 10% 정도 낮게 책정됐지만 단순히 이것만으로 이익을 낸 것으로 생각해서는 안된다"고 말했다.
결국 판교 중대형 아파트는 향후 집값 흐름이 이익이냐 또는 손해냐를 결정짓는 중요한 변수가 될 것으로 보인다.
입력시간 : 2006/08/22 14:25
