한가위 귀향길…고향 부동산 점검요령

추석 명절이 되면 가족들이 오랜만에 모여 고향 부동산에 대한 얘기를 나누기 마련이다. 특히 종합부동산세 강화로 보유세 부담이 커진 데다 내년부터는 양도세 중과조치가 시행되기 때문에 올해 추석은 고향의 토지와 주택을 다시 한번 점검하고 처리방안을 논의하는 시간이 더욱 길어질 것으로 보인다. 고향의 토지를 점검하려면 우선 등기여부와 측량, 관리현황부터 살펴보는 것이 좋다. 시골에서는 이웃끼리 땅을 침범하거나 서로 뒤바꾸는 경우가 흔하기 때문이다. 또한 시골집은 용도나 이용가치에 따라 보유나 투자여부를 결정해야 한다. 절세나 임대수익도 없는데 보유세를 물면서까지 소유할 필요가 없기 때문이다. ◇내년 부재지주농지 양도세율 60%로 강화=취득은 물론 개발, 보유, 양도에 대한 규제가 모두 강화됐기 때문에 향후 개발재료가 있는 곳이 아니라면 가격상승을 기대하기 어렵다. 주목할 것은 오는 2007년 1월부터 부재지주농지ㆍ임야ㆍ목장용지, 비사업용토지(나대지와 잡종지)의 양도세율이 9~36%에서 60%로 대폭 높아진다는 것. 1세대3주택에 해당하는 높은 부담이다. 또한 장기보유 특별공제도 받을 수 없게 된다. 토지거래허가구역으로 묶여있다면 땅 취득요건도 까다로워진 상태. 종전에는 가구주 및 전 세대원이 해당 지역 시ㆍ군에서 6개월 이상 거주하면 됐지만 올해부터는 1년 이상으로 강화된다. 또 허가구역 내에서 농지는 취득 후 2년, 개발사업용 토지는 4년, 임야는 3년 이전에는 팔 수 없다. 농지의 경우 실 거주와 직접 영농의 규정을 지키지 않으면 사업용 토지로 인정 받지 못해 세금이 중과된다. 다만 상속을 받은 농지라면 상속일로부터 5년내 양도 시 중과세 되지 않고, 300평 이하의 주말체험 영농도 거주 규정을 지키지 않아도 돼 반드시 연내 매도할 필요는 없다. 하지만 직접 영농하기 어려워 농지를 처분할 생각이라면 올해 안에 파는 것이 좋다. ◇농가주택 3년 이상 보유해야 비과세=농어촌주택 취득을 통해 기존주택 양도세 감면혜택을 받을 수 있다는 것이 알려지면서 재테크용으로 농가주택을 계속 보유하거나 매입하려는 사람들이 늘고 있다. 하지만 모든 시골집이 양도세 비과세 혜택을 누리는 것은 아니다. 일단 수도권 및 광역시, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 개발지역 등은 대상에서 제외된다. 또 대지면적 200평 이하, 기준시가 7,000만원 이하, 건평 40평 이하 등의 요건을 충족해야 한다. 일반주택 양도시 비과세 혜택을 받으려면 농가주택을 3년 이상 보유해야 하며, 도시지역이 아닌 면 단위 행정구역에 있는 주택으로 사용승인 후 20년 이상 경과된 국민주택 규모 농가주택을 상속 받았다면 2주택에 해당되지 않아 투기과열지구 청약에 제한을 받지 않는다. 이 밖에 성묘길에 펜션 등 수익형 부동산 투자처를 물색한다면 농어촌 민박에 대한 법제화로 펜션시장이 양극화 되고 있기 때문에 가동률이 높은 입지를 찾는 것이 중요하다.