부동산에 투자 시 가장 먼저 배워야 하는 것 중 하나가 등기부등본을 보는 방법이다. 특히 부동산경매의 첫 시작이자 투자성패의 핵심이라 할 수 있는 권리분석을 위해서라도 등기부등본 보는 방법을 꼼꼼히 숙지해야 한다.
부동산 등기부등본의 구성은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어져 있다. 표제부는 부동산에 대한 지목ㆍ지번ㆍ면적ㆍ구조 등 부동산 표시에 관한 정보들이 기입되어 있다. 갑구에는 소유권이 변동됐던 내역들이나 현재의 소유권 등을 확인할 수 있도록 소유권에 관한 사항이, 을구에는 근저당권 등 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기입돼 있다. 이처럼 등기부등본에는 해당 부동산의 속사정이 모두 나타나 있어, 사람으로 따지면 호적등본과 같은 역할을 한다고 볼 수 있다.
등기부등본을 가지고 권리분석 시 가장 중요한 것이 권리들의 순위를 따지는 일이다. 등기부등본의 갑구와 을구에 기입돼 있는 권리들의 순위를 날짜의 선후를 기준으로 정하게 되며, 만약 같은 날이 있는 경우에는 기입된 권리의 등기 접수번호를 가지고 순위를 따지게 된다.
그러나 같은 날에 기입된 권리가 있는 경우 대부분의 입찰자들은 접수번호까지 확인하지 않는 것이 보통. 입찰자들은 같은 날 등재돼 있는 권리가 소유권이전청구가등기처럼 말소가 되지 않는 선순위 등기로 생각해 입찰을 피하는 경우가 많다.
실례로 최근 법원 경매가 진행된 서울 서대문구 북아현동 소재 아파트는, 말소기준권리가 되는 근저당권이 기입된 같은 날에 소유권이전청구가등기가 기입되어 있다는 이유로, 최초감정가인 5억원에서 2차례 유찰돼 최저입찰가 3억2,000만원까지 떨어진 케이스.
아마 이 물건은 같은 날에 기입된 소유권이전청구가등기가 없었다면 첫 번째 매각기일에 낙찰이 돼 새로운 주인을 만났을 것이다. 그러나 같은 날에 기입된 소유권이전청구가등기가 있기 때문에 시세보다 굉장히 저렴한 가격까지 떨어져 다시 경매에 나오게 된 것이다.
하지만 이 물건의 경우 입찰자들이 등기부등본만 꼼꼼히 살펴봤다면 같은 날에 기입된 근저당권과 소유권이전청구가등기 중 근저당권이 접수번호가 빨라 말소가 된다는 것을 쉽게 알 수 있었을 것이다.
이처럼 경매에서 가장 기본이 되는 등기부등본을 보는 방법만 정확히 숙지해 권리분석만 잘 해도, 요즘 같이 높은 입찰경쟁률과 낙찰가율을 보이는 경매시장에서 상대적으로 저렴한 가격에 좋은 물건을 남들 보다 쉽게 낙찰 받을 수 있다.
/글=유기문 지지에셋 팀장
