오는 8월에 분양되는 판교 40평대 이상 중대형 아파트도 5일부터 적용되는 새로운 주택담보대출 제한 대상이 될 것이 확실시되고 채권입찰가격에 따라 37~38평형도 대출규제 대상이 될 가능성이 커졌다. 금융감독 당국이 판교 중대형 아파트에 채택되는 채권매입액을 주택구입자금에 포함시켜 3ㆍ30 부동산 추가대책에서 발표한 까다로운 주택담보대출 규정을 적용시키기로 했기 때문이다. .
판교 중대형 아파트에는 당첨자의 과도한 시세차익을 차단하기 위해 채권입찰제가 적용된다. 채권입찰제란 당첨자가 국민주택채권을 의무 매입하도록 한 것으로 채권구입액을 많이 써낸 입찰자를 당첨시키는 제도다. 이에 따라 채권구입 최고액을 써내야 당첨이 가능해진다. 채권구입 최고액은 인근(분당) 같은 평형 아파트의 시세에 준해 정해질 예정으로 판교 당첨자가 부담해야 할 ‘실질 분양가’가 인근 시세의 90%가 되도록 채권입찰액을 정할 방침이다.
건설업계의 한 관계자는 “채권입찰액을 총부채상환비율(DTI)에 포함시킬 경우 37~38평형에서 45평형까지 중대형 아파트도 6억원 이상 아파트로 규정돼 담보대출 규모가 최대 80% 줄어들게 된다”며 “37~45평형 아파트는 대다수 봉급생활자들이 관심을 가진 평수인 만큼 대출제한 조치로 경쟁률이 떨어질 가능성이 높다”고 밝혔다.
아직 평형별 공급물량과 분양가는 정해지지 않았으나 부동산업계에서는 전용면적 25.7평 초과 중대형 평수로 37~38평의 분양매물이 나올 것으로 예상하고 있다. 37~45평 아파트의 경우 채권입찰제만 포함되지 않으면 6억원 이하가 돼 강화된 주택담보대출 규정을 적용받지 않아 봉급 생활자들의 관심이 집중돼왔다.
채권입찰제를 적용하지 않을 경우 판교 중대형 분양가는 평당 1,300만원 정도로 6억원 미만이 된다. 하지만 채권입찰제가 포함되면서 분당 시세가 평당 2,000만원 전후인 점을 감안하면 37평도 시세 90% 수준을 감안해도 6억원을 넘어선다. 이에 따라 판교의 모든 중대형 아파트가 6억원을 넘어 DTI 40% 규제대상이 된다.
중대형 기준이 되는 판교 45평형 아파트의 분양가가 5억8,500만원(평당 1,300만원 추산)이고 현재 분당 45평형 아파트의 시세가 8억원이라면 8억원의 90%인 7억2,000만원이 판교 45평형의 실질 분양가가 된다. 이 경우 분양가와 실질 분양가 차이인 1억1,500만원을 채권구입에 따른 손실액으로 부담해야 한다. 채권 할인율이 35%라고 하면 채권 최고 입찰액을 3억2,800만원으로 설정해야 1억1,500만원 손실을 맞출 수 있다.
채권입찰액을 분양가에 적용해 대출 규정을 까다롭게 적용하면 봉급생활자들이 마지막으로 꿈꾸던 신도시 아파트 진출의 희망이 완전히 꺾이게 된다. 분양 중인 판교 중소형 아파트의 분양가도 4억원에 육박하며 서민 주택공급 확대라는 취지에서 크게 벗어나고 있다는 비난을 사고 있는데다 중대형도 6억원이 넘어 대출을 받기 어려워져 정부의 부동산대책이 현실과 동떨어진다는 비판을 면할 수 없을 것으로 보인다.
이른바 주택구입에서도 양극화가 더욱 가중되고 있는 것이다.
