법원경매에서는 일반적으로 여러 가지 권리관계가 있지만 특히 유치권이 있는 물건에 대해서는 대부분의 입찰자들이 응찰을 회피하는 특성이 있다. 하지만 유치권이 있는 경매물건이 경쟁률이 낮다는 점을 역으로 이용해 꼼꼼하게 물건을 분석하면 뜻밖에 높은 수익률을 얻을 수도 있다.
유치권은 서류상 나타나지 않는 권리이기 때문에 현장답사를 통해 확인하는 과정이 필수적이다. 이때 유치권이 성립할 수 있는 필수 요권이 충족됐는가를 따져봐야 한다. 즉 ▦물건에 관해 발생된 채권의 유무, ▦점유권은 누구에게 있는지 여부, ▦불법점유 여부 등을 세밀하게 따져보면 유치권이 성립되지 않는 물건들이 의외로 많다.
요즘은 경매가 대중화 되어 있어 경매를 어느 정도 알고 있는 사람들은 본인이 경매를 당하는 입장에 처했을 때 제일 먼저 하는 것이 유치권 신고이다. 심지어는 법률전문가들이나 경매 전문가들도 허위 유치권신고를 쉽게 권유하고 있는 실정이어서 경매물건 중에 유치권이 있는 물건을 접하는 게 그리 어렵지 않은 게 현실.
최근 수원지방법원(2006-40071)에서 경매에 붙여진 물건의 경우도 허위 유치권 신고의 대표적인 사례이다. 이 물건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 다가구주택으로 1억2,000만원의 유치권이 설정돼 있어 입찰자들이 응찰을 기피해 이미 두 차례 유찰된 상태였다. 최초 입찰가 역시 1억7,800만원으로 최초감정가인 2억8,000만원 보다 1억원 가량 하락한 가격.
이 물건은 이날 김유신(가명, 남)씨의 단독입찰로 1억8,100만원에 낙찰됐다. 김유신씨는 입찰 전 현지답사를 통해 이 물건의 유치권이 소유자의 동생에게 있는 것을 확인했고, 소유자의 동생은 점유권원이 없기 때문에 사실상 유치권이 성립되지 않는다는 사실을 알게 됐다.
김씨는 당장 다가구주택의 임대보증금으로2억5,000만원을 회수할 수 있어 투자금 대비40%의 수익률을 올리 수 있는 셈이다.
일반적인 입찰자들은 유치권이 설정돼 있는 물건에 대해서는 유치권 성립여부를 따져보지 않고, 처음부터 입찰을 포기하는 경우가 많다.
하지만 평범한 물건보다는 특수권리가 있는 물건들을 조금만 주의 깊게 살펴보면 김씨처럼 수익성 있는 안전한 물건을 남들보다 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있다.
