Q. 서울에 있는 기준시가 3억원 상당의 아파트(A아파트)와 인천의 기준시가 1억원 이하 아파트(B아파트)를 각각 2년 이상 소유하고 있는 회사원입니다. 자금을 급히 쓸 곳이 생겨 이 중 한 채를 처분하고 싶은데 양도세 중과 때문에 고민입니다. 3년 보유를 채우지 못했는데 양도세 중과를 피할 수 있는 방법은 없는지 궁금합니다.
A. 2주택자라 하더라도 먼저 매도하는 주택의 지역별 및 기준시가에 따라 중과대상에서 제외해 주는 경우가 많기 때문에 양도세 50%중과를 피할 수 있는 방법이 있습니다.
서울, 경기, 인천 등 수도권에서 주택 2채를 소유하고 있는 경우의 양도세 중과 적용여부는 다음과 같이 판단합니다. 2채 모두 기준시가가 1억원을 초과하면 먼저 매도하는 주택은 50%의 세율로 중과세 합니다. 그러나 2채 중 1채라도 기준시가 1억원 이하라면 매도 순서에 주의해야 합니다. 기준시가 1억원 이하인 주택을 먼저 매도하면 중과세에서 제외하지만 기준시가 1억원 초과 주택을 먼저 매도하면 양도세 50% 중과세 대상이 되기 때문입니다.
다만 기준시가 1억원 이하 주택이더라도 ‘도시및주거환경정비법’상 정비구역으로 지정ㆍ고시된 경우에는 매도시기에 따라 다시 양도세 50%중과여부가 달라지므로 주의해야 합니다. 정비구역 지정일부터 관리처분 계획 인가일 사이에 매도하면 양도세 50%중과 대상이 되고 관리처분 계획 인가 후 조합원 입주권으로 전환된 상태에서 매도하면 일반세율을 적용 받을 수 있습니다.
위의 경우 B아파트가 기준시가 1억원 이하이므로 A아파트를 먼저 매도하면 50%의 세율로 중과세 되지만 B아파트를 먼저 매도하면 9~36%(2009년 매도 시 7~34%)의 일반세율을 적용 받습니다. 이때 B아파트는 ‘도시및주거환경정비법’상 정비구역으로 지정ㆍ고시되지 않았어야 합니다.
한편 수도권에 1채, 비수도권에 1채를 소유한 경우에는 비수도권에 위치한 주택의 기준시가가 3억원 이하이면 어느 주택을 먼저 매도하건 중과세를 적용하지 않습니다. 그러나 비수도권 주택의 기준시가가 3억원을 초과하면 수도권 주택의 기준시가는 1억원 이하여야 중과세를 적용 받지 않고 매도도 1억원 이하 주택부터 해야 합니다. 또 수도권이 1억원 초과, 비수도권 3억원 초과이면 먼저 매도하는 주택은 중과세를 적용 받습니다.
