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지난 5월 재건축 연한 단축(40년→30년) 시행을 시작으로 올해 꾸준히 재개발·재건축 제도가 달라지고 있다. 특히 지난 2일 '서민·중산층 주거 안정강화 방안'에서 밝힌 재건축 활성화 방안으로 인해 사실상 마지막 규제 빗장까지 풀렸다는 평가가 나온다.
일부 인기 지역 노후 재건축 단지의 경우 규제 완화로 시세가 상승하고 있다. 투자자들이 반드시 알아야 될 달라진 제도를 살펴본다.
◇재건축 연한 30년으로, 목동 1년만 1억 상승 = 우선 지난 5월부터 재건축 연한이 기존 40년에서 30년으로 단축됐다. 이 제도 시행으로 인해 최대 수혜를 입는 지역은 서울 양천구 목동 일대 재건축 단지들이다.
주로 1980년대에 단지가 지어져 재건축 연한이 최장 40년에서 30년으로 줄면서 재건축에 돌입할 수 있는 시기가 대폭 앞당겨지기 때문이다. 목동 신시가지 1~14단지는 2015~2018년부터 재건축을 진행할 수 있게 된다.
이 같은 호재가 반영돼 목동 일대 아파트 매매가는 1년 전에 비해 1억원 가량 올랐다. 서울부동산정보광장에 따르면 목동 신시가지 5단지 전용면적 65.080㎡의 경우 지난해 9월 5억 8,500만원(9층)에 거래된 이후 약 1년 만에 1억 3,000만원이 올랐다. 인근 O공인 관계자는 "추가 상승에 대한 기대감이 높은 지역이라 매도자들이 집값을 더 올리면서 파는 것을 약간 보류하는 분위기도 있다"고 밝혔다.
연한 단축 외에 연면적의 50% 이상을 85㎡ 이하로 짓도록 한 규모 제한이 사라졌으며 재개발 시 임대주택을 의무적으로 건설해야 하는 비율도 수도권과 지방 모두 5%포인트씩 줄어들었다.
◇정비사업 해제 매몰비용 지자체 지원 = 지난달 11일 국회 본회의에서 '도시 및 주거환경 정비법' 개정안이 통과되면서 앞으로 일몰제에 의해 정비사업장이 해제될 경우 지방자치단체에서 매몰비용의 일부를 지원받을 수 있게 된다.
일몰제는 지난 2012년 2월 1일 이전 지정된 구역 중 추진위원회가 설립되고 도정법 개정안이 통과된 후에도 4년 이내 조합 승인이 이뤄지지 않는 곳이 대상이다. 주민 30%가 동의하면 지자체장의 판단에 의해 최대 2년까지 추가로 일몰 기한을 연장할 수 있다.
공공관리제 개선 방안도 마련됐다. 조합과 시공사가 공동 시행을 하거나 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사업관리를 맡을 경우 시공사 선정 시기를 조합설립인가만 끝나면 선정할 수 있게 됐다.
◇마지막 규제 빗장 푼 '9·2 대책' = '알박기'와 기부채납 등에 관한 규제도 지난 2일 '서민·중산층 주거안정강화 방안'을 통해 완화됐다. '9.2' 대책은 입법예고 등을 거쳐 내년에 시행될 예정이다.
세부적으로 보면 조합 설립을 위한 주민 동의율을 현행 동별 구분소유자 3분의 2에서 2분의 1로 낮춰 사업 추진이 쉬워지도록 했다. 이는 일부 상가 소유자 등의 반대로 전체 사업 추진이 어려워진다는 지적에 따른 조치다.
정비사업과 관련된 동의도 일단 동의서를 제출한 뒤 30일이 지나면 다시 철회할 수 없도록 했다. 국토부에 따르면 현재 재개발·재건축 사업장 1,400곳 중 추진위원회에 머물고 있는 곳이 410곳에 달하는 것으로 나타나 내년 이후 '알박기'가 금지되면 조합 설립이 쉬워질 것으로 전망된다.
기반시설 기부채납 방식도 현금 납부까지 허용되는 방향으로 바뀐다. 이미 기반시설이 충분한 지역이나 정비사업의 수익성을 높이려는 목적을 가질 경우 현금납부로 대체할 수 있게 된다.
사업성을 높이기 위해 전체 가구의 일부는 오피스텔로 짓는 것도 가능해진다. 다만 준주거·상업지역에서 연면적의 일정 비율 범위에서만 지을 수 있다.
이밖에 각 사업장의 임대주택 공급 부담을 줄이기 위해 앞으로 정부가 대지가격을 감정평가액의 일정비율 내에서 보상해주기로 했다. 그동안 임대주택을 지은 뒤 정부가 건축비만 보상하고 대지가격은 무상으로 인수해 수익성을 떨어뜨리는 요인이 된다는 지적을 받아왔다. 이같은 규제 완화 방안을 담은 법안은 올해 정기국회에 발의될 계획이다.
