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Q=서울에 사는 직장인입니다. 현재 전세로 살고 있는 아파트의 위층 가구가 경매로 싸게 나와 입찰을 고려하고 있습니다. 어떤 것들을 검토해야 하나요. A=경매 물건을 조사할 때 꼭 확인해봐야 하는 '경매 자료 4종 세트'가 있습니다. 등기부등본ㆍ감정평가서ㆍ물건명세서ㆍ현황조사서가 그것입니다. 경매의 기본기는 등기부등본을 제대로 보는 것부터 시작합니다. 대출금액ㆍ대출기관ㆍ근저당이 설정된 시기를 확인하는 것은 물론 예고등기처럼 낙찰 이후 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 있는지를 살펴야 하기 때문입니다. 등기부등본을 부동산 '건강진단서'라고 부르는 것도 이런 이유에서입니다. 이때 등기부등본을 열람했더라도 최종 입찰직전에 다시 발급받아 새롭게 등재된 것이 없는지 검토해야 합니다. 또한 아파트나 오피스텔 같은 집합건물은 등기부등본이 하나로 돼 있지만 다가구주택은 건물과 토지 등기가 따로 있기 때문에 이를 각각 살펴보는 것도 잊지 말아야 합니다. 다음으로 살필 것은 감정평가서입니다. 감정평가서를 볼 때 감정가격만 보는 것은 50점짜리에 지나지 않습니다. 감정 시점도 확인해야 합니다. 대체로 최초 입찰 4~6개월 전에 감정평가가 이뤄지기 때문에 감정가와 시세가 차이가 날 수 있습니다. 경우에 따라서는 매각 준비과정에서 채권자나 채무자의 요청 혹은 소송관계에 따라 1년 이상 경매가 지연되기도 합니다. 또한 감정평가액은 참고자료일 뿐 현장 중개업소 등을 통해 조사한 시세와 비교해 가치를 검증하는 과정이 필요하다는 점을 잊지 말아야 합니다. 현황조사서는 경매 신청된 부동산의 현황을 집행관이 직접 현장에 나가 조사한 내용입니다. 부동산의 사진이나 전경도, 임대차나 점유 관계에 관한 사항이 정리돼 있습니다. 마지막으로 매각물건 명세서는 임차인들이 본인의 계약기간ㆍ임차금ㆍ전입신고와 확정일자 등 권리를 신고한 사항으로 제품의 설명서이자 품질보증서와 같습니다. 기록된 것이 실제와 다를 경우 이를 근거로 이의를 제기할 수 있습니다.
