지난 한해 동안 주택가격이 크게 상승한 여파로 정부에서는 7차례에 걸쳐서 주택안정화 대책을 발표했다.졚??마지막으로 발표한 10ㆍ29 부동산종합대책 이후 주택가격은 계속해서 하락했으며, 매매거래가 실종되고 미분양이 늘어나면서 주택경기가 크게 위축되고 있다. 하지만 정부는 10ㆍ29 대책 이후에도 지방 대도시에까지 투기과열지구를 지정함으로써 지방의 주택경기가 얼어붙고 미분양이 속출해 신규주택 공급이 완전히 중단되는 현상까지 나타나고 있다. 이러한 신규 미분양 현상은 수도권에서도 나타나고 있으며 앞으로 더욱 증가할 것으로 예상된다.
정부는 주택가격 안정을 위해 서울 전지역을 비롯해 경기도ㆍ인천 전지역, 그리고 지방 중소도시에까지 투기과열지구를 지정했다. 지정요건은 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역에서 주택에 대한 투기가 우려되는 지역이다. 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매 제한, 주택담보비율 축소, 재건축 아파트의 경우 80% 시공 후 분양, 그리고 청약자격 제한 등 주택수요와 공급을 위축시키는 여러 가지 요소를 안게 된다. 그러나 문제는 이러한 투기과열지구 지정이 주택가격의 안정을 넘어서 주택경기를 침체시키므로 주택공급에 차질이 우려된다는 점이다.
주택시장의 과열은 주택에 대한 투자 매력 때문이겠지만 그와 더불어 주택경기의 외적 요인으로 인한 것도 있다. 최근의 저금리 기조와 400조원 이상이나 되는 자금이 투자처를 찾지 못하고 주택에 많은 돈이 몰리는 등 주택 외적인 요인에 의해 주택시장이 과열될 수밖에 없었던 점이 주택가격을 급상승시키는 촉매제가 됐던 것이다. 그러나 정부가 이러한 거시적 입장에서 주택가격의 안정을 찾으려 하기보다 일방적으로 주택가격을 하락시키는 방면으로만 주택종합대책을 마련한 것은 자칫하면 주택의 수요와 공급을 얼어붙게 해 주택공급에 어려움을 줄 것으로 예상된다.
최근의 주택시장은 주택수요가 침체된 상태이고 지난해 11월을 시작으로 서울을 비롯해 수도권에서 미분양이 속출하기 시작했다. 구체적으로 서울과 경기도 지역의 11차 동시분양에서 계약률이 각각 60.3%와 70.6%로 나타나고 있다. 이러한 현상은 지방도시일수록 계약률이 더 낮아질 것이고 미분양이 증가될 것으로 예상된다. 나아가서 여러 주택연구기관들이 2004년도 주택경기전망으로 2~5% 정도의 하락을 예측하고 있기 때문에 주택건설업체들은 미분양에 대한 두려움으로 올해 주택공급을 상당 부분 줄일 것으로 전망된다.
따라서 여러 주택건설업체들은 정부가 생각하는 것보다 주택경기가 많이 위축될 것으로 예상해 주택건설에만 치중하기보다는 사업의 다각화 차원에서 주택건설 이외의 사업에 진출할 채비를 하는 업체들도 나타날 것으로 예견된다. 따라서 정부의 올해 목표인 주택건설 50만가구는 예상을 빗나갈 것이며 나아가서 민간 임대주택의 공급에도 어려움이 있을 것으로 보인다.
그러므로 정부는 이처럼 주택경기가 장기간 침체되는 현상을 타개하기 위해 무엇보다 투기과열지구 지정요건이 소멸되면 지체없이 투기과열지구 지정을 해제해야 할 것이다. 주택공급이 위축되지 않기 위해서는 주택수요 또한 위축되지 않아야 하므로 투기과열지구 지정 해제는 위축돼가고 있는 주택수요와 공급을 살리는 길이다.
정부의 올해 목표가 고용창출을 확대하는 것이다. 따라서 정부의 정책에 부합하기 위해서도 주택건설업체들은 고용을 확대하는 방향으로 나아가야 하고, 이를 위해서는 어느 산업보다 고용효과가 큰 주택건설 경기가 활성화돼야 한다. 주택경기가 지금과 같은 수준으로 계속해서 위축된다면 그에 따른 실업자도 엄청나게 늘어날 것이다. 그러므로 주택경기를 살리고 고용효과도 높이기 위해서는 투기과열지구의 해제가 시급하며, 특히 지방에서부터 지정 사유가 소멸될 경우에는 즉시 지구 지정을 해제해야 한다.
<이중근 한국주택협회 회장 >
