재건축 개발이익환수제가 도입되면 재건축 시기지연에 따라 주택공급이 감소해 일반 주택가격 상승을 초래할 것이라는 주장이 제기됐다.
또 재건축 대상 주택의 자산가치가 떨어져 재건축 아파트 가격이 11.9% 하락할것으로 분석됐다.
한국주택학회(회장 박헌주)와 한국주택협회(회장 이방주)가 19일 프레스센터에서 공동 주최한 '대도시 주택공급활성화 방안' 세미나에서 이용만 한성대 교수는 '재건축 개발이익 환수제 도입이 주택시장에 미치는 영향'이라는 논문을 발표했다.
이 교수는 논문에서 "재건축 개발이익 환수는 재건축 시기를 지연시키는 요인으로 작용하고 이는 결국 주택공급 감소로 이어져 일반주택 임대료와 가격을 상승시킬수 있다"고 주장했다.
이 교수에 따르면 저밀도 단지(기존 용적률 100%, 신규 용적률 200%)의 경우 1평의 토지지분을 갖고 있는 재건축 조합원이 임대주택 의무건설에 따라 추가 부담하는 비용이 토지지분 감소에 따른 비용 165만원(토지 평당 1천500만원 가정), 건축비부분 보상에 따른 비용 40만원, 사회적 혼합에 따른 비용(자산가치 하락) 43만원 등총 248만원에 이르는 것으로 집계됐다.
고밀도 단지(기존 용적률 200%, 신규 용적률 250%)의 경우 토지지분 감소에 따른 비용 71만원, 건축비 부분보상에 따른 비용 20만원, 사회적 혼합에 따른 비용 23만원 등 총 114만원의 추가비용이 발생한다.
이같은 재건축 비용 상승은 재건축 시기를 저밀도의 경우 4-5년, 고밀도의 경우2년 정도 각각 지연시키게 되며 이에 따라 주택공급이 감소하고 주택가격이 상승하게 된다는 것이 이 교수의 주장이다.
서울시의 경우 지난 2000-2002년 재건축에 따라 건설된 가구가 전체의 15.3%,강남구는 24.3%에 이르는 점을 감안해 재건축 지연으로 주택건설이 20% 감소한다고가정하면 주택가격이 3.8%, 전세가격이 7%가량 각각 상승할 것으로 추정됐다.
또 이같은 재건축 비용 상승과 재건축 지연 등에 따라 재건축 대상 주택의 자산가치가 하락해 저밀도 단지의 경우 가격이 11.9% 하락할 것으로 분석됐다.
한편 이창무 한양대 교수는 '도시지역 주택공급확대 방안'이라는 논문을 통해 "최근 수도권에서는 도시주변부의 토지이용 강도가 도시내부보다 높은 기형적인 구조를 지니고 있다"며 "이를 극복하기 위해 도시내 역세권을 중심으로 용적률을 상향조정해 주택공급을 확대해야 한다"고 주장했다.
이 교수는 서울시 조례에 의한 준주거지역 용적률 상한 400%와 근린상업지역의용적률 상한인 600% 사이를 역세권 용적률 대안으로 제시했다.
(서울=연합뉴스) 김희선기자
