송파구 잠실 저밀도지구가 재건축 시장의 핫 이슈로 부상하고 있다. 사업 초기에 우려됐던 추가부담금과 상가 조합원 재건축 미 동의 문제가 관리처분ㆍ사업계획승인이 임박하면서 불거져 나오기 시작한 것.
특히 추가부담금을 둘러싼 갈등은 4단지 뿐 아니라 전 단지에서 문제가 될 것으로 보인다. 잠실 저밀도지구 5개 단지 2만1,250가구 중 4단지가 추가부담금을 좌우하는 지분율(토지/건물 비율)이 가장 높다는 것이 그 이유. 주공 1ㆍ2ㆍ3단지와 시영 등은 4단지보다 적게는 3,000만원, 많게는 9,000만원까지 추가부담금을 더 내야 하는 상황이기 때문이다.
단지별 쟁점 사항과 현 사업추진 내용을 살펴본다.
◇주공 4단지=1순위로 사업승인을 받았으나 관리처분 총회 무산으로 4월로 예정된 일반분양 시기가 최소 2개월 이상 연기될 전망이다. 최악의 경우 법정 소송과 시공사 재선정으로 확산될 조짐이다. 비대위는 빠른 시일 안에 송파구청에 조합장 변경서류를 제출, 기존 집행부를 교체하고 시공사측과 재협상에 들어갈 계획이다.
이들 비대위측 요구사항은 34평형 배정 시 무상 입주가 가능토록 해 달라는 것. 현재 시공ㆍ조합측 안은 34평형 경우 6,500만원을 추가로 물도록 돼 있다. 추가부담금 규모를 낮추기 위해선 현행 평당 1,100만원 선인 일반 분양가를 1,300만원 수준까지 높여야 한다. 그러나 이 역시 쉽지 않은 상황.
시공사인 LG건설의 한 관계자는 “샤시 등 마감재 일부를 유료로 전환하고 일반분양분 분양가를 1,300만원 수준으로 높이면 추가 부담금을 1,000만원대로 낮출 수도 있다”며 "분양가를 올려 추가부담금을 낮추는 것 자체가 이기주의로 인식될 수 있고, 이 수준까지 상승시키더라도 1,000만원 이하로 떨어뜨리는 것은 불가능 하다”고 설명했다.
◇주공 1단지=법원의 재건축 결의 무효 판결에 대해 조합이 고등법원에 상소, 사업이 장기 표류될 가능성도 배제할 수 없다. 그러나 이에 대해 해당 조합과 관할 관청인 송파구청은 계획대로 사업을 추진하겠다는 입장을 밝히고 있다. 1단지 조합의 한 관계자는 “7월 도시 및 주거환경정비법이 시행되면 상가를 제외하고 재건축을 추진할 수 있게 된다”며 “원만한 합의가 이뤄지지 않는다면 법에서 정한 요건 대로 토지분할을 실시할 계획이다”고 설명했다.
송파구청 한 관계자는 “일부 조합원이 낸 소송에서 법원이 손을 들어줬다고 승인을 내주지 않는 것은 이치에 맞지 않다”며 “소송건을 제외하고는 문제가 없기 때문에 재판 진행 결과에 상관없이 하반기에 사업승인을 내줄 계획이다”고 말했다.
문제는 추가부담금을 둘러싼 논쟁이 일어날 가능성이 높다는 것. 8~15평형 5,390가구 규모의 이 단지의 경우 13평형 조합원이 33평형에 입주할 때 1억3,000만~1억4,000만원의 추가부담금을 내야 하는 것으로 분석되고 있다.
◇주공2단지=관리처분 전에 이주하는 가구에 대한 이주비 지급 문제가 쟁점으로 부상하고 있다. 조합은 오는 5월 31일 관리처분총회를 열어 추가부담금과 시공사로부터 조달하는 이주비 등을 확정할 계획. 하지만 실제 이주는 오는 3월 4일부터 시작되기 때문에 조합은 관리처분총회 전까지는 유이자(금리 5~6%)로 이주비를 조달하겠다는 방안을 세우고 있다.
이에 대해 일부 조합원들이 무이자 이주비 지급을 요구하고 있는 것. 조합측은 현실적으로 수용키 어렵다는 점을 들어 조합원 설득에 나섰으나 쉽지 않은 상황이다. 한편 추가부담금은 근거자료가 나오지 않은 상태다. 조합측은 오는 4월 중순께 추가부담금의 윤곽이 나올 수 있을 것으로 보고 있다. 김대식 부조합장은 “추가부담금 산정 등에 대한 투명성을 높이기 위해 관리처분총회 이전까진 조합원 소유 아파트에 대한 신탁등기를 받지 않기로 했다”고 밝혔다.
◇주공 3단지ㆍ시영=1월 15일부터 이주가 진행중인 주공 3단지의 경우 현 조합에 반대하는 비상대책위원회가 추가부담금 내역공개를 위한 임시총회 개최를 요구하고 나선 상태.
당초 계획안에는 15평형 조합원이 34평형 입주 시 1억700만원 정도를 부담하는 것으로 돼 있으나 용적률 축소 등으로 인해 1억2,000만원으로 상승한 것으로 분석되고 있다. 정확한 추가부담금은 하반기께 나올 것으로 예상되고 있다.
이세원 주공 3단지 조합장은 “조합원들을 대상으로 추가부담금이 증액될 수 있다는 것을 밝혀둔 상태”라고 설명했다. 3단지 역시 추가부담금을 놓고 비대위측과 현 조합간의 갈등이 예고되고 있다.
시영은 송파 저밀도 단지 중 계약방식이 유일한 도급제 사업장이다. 사업계획승인을 준비중에 있는 데다 관리처분 일정도 미정이다 보니 조합과 시공사간 별다른 잡음이 일어나지 않고 있다.
<부동산부 ljbs@sed.co.kr>
