뉴타운 내 상가투자 목적은 크게 ‘상가운영’과 ‘아파트 입주권 취득’으로 나뉜다.
즉 뉴타운 내 상가를 사들여 향후 재개발 이후 신규상가를 분양받기 위한 상가 실수요 목적의 투자와, 상가 권리가액에 해당하는 아파트 입주권을 얻기 위한 우회입성전략으로 양분된다는 것이다.
실수요 목적의 뉴타운 지역내 상가투자는 개발 전에 뉴타운 지구내 상가를 사들이거나 신규분양상가를 분양받는 방법이 있다.
재개발 후 신규 상가도 아파트와 마찬가지로 주택ㆍ땅ㆍ상가 등의 권리가액을 기준으로 배정된다. 하지만 권리가액 순으로만 배정하는 아파트와는 달리 상가배정 규칙은 다소 복잡하다.
우선 개발지구내 상가소유자로 사업자등록을 한 상가가 있으면서 권리가액이 최소 상가분양가 이상인 사람이 1순위가 된다. 1순위 자격자 중 사업자등록을 하지 않은 경우가 2순위다. 사업자등록은 했지만 권리가액이 상가분양가에 못 미칠 경우엔 3순위, 3순위 자격에서 사업자등록증이 빠지면 4순위가 된다.
상가를 받을 수 있는 권리가액은 총 권리가액에서 아파트를 배정받는 데 들어간 권리가액을 뺀 금액이다. 즉 총 권리가액이 5억원이고 아파트를 배정받는 데 3억원만큼을 썼다면 나머지 2억원이 상가를 분양받을 수 있는 권리가액이 된다.
신규상가를 분양받는 것은 일반적인 상가분양과 다를 게 없다. 은평뉴타운 1지구 상가분양은 지난달 24일 추첨이 완료돼 현재 3.3㎡당 800만~2,000만원에 계약이 진행중이다.
재개발 지역내 상가를 사들이는 방법으로도 재개발 후 아파트에 입주할 수 있다. 특히 상가취득을 통한 아파트 입주는 1가구2주택에도 해당되지 않아 양도세 중과 등의 규제를 피할 수 있다는 게 장점. 이 때 재개발 지역내 주택소유자와 경합을 하게 되는 데 주택입주권을 받을 때 공급면적이나 배정 등의 우선순위는 보유 건축물의 용도가 아니라 권리가액 규모에 따라 결정된다. 따라서 아파트 입주권을 얻기 위한 상가취득시엔 권리가액이 가능하면 큰 것으로 하는 게 좋다.
최근 재개발 예정지에서 상가를 신축분양하는 식으로 합법적인 상가지분쪼개기가 극성이다. 절차나 조합원 자격엔 문제가 되지 않지만 이럴 경우 대지지분이 보통 13~16㎡로 작아 향후 아파트 입주권을 받을 수 있는 지 꼼꼼히 따져봐야 한다. 박대원 상가정보연구소 수석연구원은 “뉴타운은 토지거래허가구역으로 묶여 20㎡이상의 상가는 실제 상가운영을 해야 허가 가 떨어지기 때문에 투자목적의 접근이 어렵다는 점 등을 주의해야 한다”고 말했다.
