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Q=서울 송파구 잠실의 한 아파트에 전세로 거주하고 있습니다. 직장도 가깝고 주거 환경도 괜찮아 전세 계약을 연장하려고 합니다. 다만 집주인이 전세 보증금을 3,000만원 정도 올려달라고 하는데 재계약시 유의할 점은 없는지 궁금합니다.
A=최근 경기침체 속에 중개수수료나 이사비용 등을 아끼기 위해 전세 계약을 연장하는 사례가 늘고 있습니다. 전세 재계약 시 보증금의 증감이 없다면 계약서 및 확정일자를 다시 받을 필요 없이 종전 계약서를 연장하고 일부 변동사항은 특약사항에 기재하면 됩니다.
그러나 보증금의 증감이 있는 경우에는 종전 계약서만으로는 효력이 없기 때문에 새로이 계약서를 작성하고 확정일자(계약이 성사됐음을 증명하기 위해 법원, 등기소, 읍ㆍ면ㆍ동사무소 등에서 찍어주는 도장)도 다시 받아야 합니다. 또한 종전 계약서도 함께 보관해야 합니다. 다만 재계약 시점에서 새로운 근저당이 설정됐다면 보증금 증액 부분은 확정일자를 받더라도 후순위로 밀리게 됩니다.
전세 계약기간이 아직 남아 있는데 집주인이 보증금 인상을 요구하는 경우 세입자와의 협의, 동의 과정을 거쳐야 합니다. 전세계약 1년 뒤부터는 집주인이 5% 이내에서 보증금을 올려 달라고 할 수 있는데 이 때에도 물가나 주변 전셋값이 많이 오르는 등 경제 제반 여건에 변화가 있을 경우에 가능합니다. 무리한 인상률을 요구할 때에는 해당 조항을 들어 협의를 하는 것이 가장 바람직합니다.
전세계약이 만료되고 이사를 가야 하는데 집주인이 전세 보증금을 빼주지 못하는 경우도 있습니다. 이런 경우에는 '임차권 등기'를 생각해 볼 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임차인이 임차주택이 있는 곳의 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있습니다. 임차권 등기를 마치면 임차인은 주택임대차보호법상 대항력이나 우선변제권을 취득할 수 있게 되어 이사를 하고 주민등록을 다른 곳으로 옮기더라도 효력이 유지됩니다. 따라서 임대인이 임차주택을 다른 사람에게 처분하거나, 임차주택에 대한 경매가 진행되더라도 임차인은 보증금을 보장 받을 수 있습니다.
