무더기 개발계획이 땅값 오름세 부채질

땅투기 열풍이 전국에 몰아치면서 올해 10곳 중 9곳의 공시지가가 올랐다. 공시지가 상승률도 18.94%에 달해 지난 90년 이후 최고 수준을 보였다. 이 같은 상황은 재테크 수단으로 땅에 대한 투자자들의 관심이 높아지고 정부의 공시지가 현실화 방침으로 시세 반영비율이 91%로 높아진 데 따른 것이지만 근본적으로는 정부가 쏟아낸 각종 개발계획 때문이라는 지적이 많다. 현재 개발이 진행 중이거나 예정돼 있는 사업은 무려 135개, 2억7,470만평으로 서울시 면적(1억8,300만평)의 1.5배에 달한다. 이 같은 동시 다발적 개발은 토지시장에 그대로 반영돼 충청권과 수도권은 물론이고 그동안 잠잠했던 서해안 일대, 강원도 등으로 땅값 오름세가 확산되고 있다. 특히 땅값 상승은 세 부담 증가로 연결된다. 정부는 경기 활성화 차원의 일환으로 공시지가 인상에 따른 토지분 재산세와 건강보험료의 부담을 낮추는 방안을 검토하고 있지만 전반적인 세 부담 증가는 불가피한 상황이다. ◇전국 땅값 총액 2,000조원 넘어=공시지가 기준으로 전국 땅값이 처음 2,000조원을 넘었다. 지난해 전국 땅값은 1,716조6,600억원인데 여기에 지가 상승률 18.94%를 반영하면 땅값 총액은 2,041조7,215억원으로 늘어나게 된다. 서울의 필지 수는 92만811필지로 전국 2,791만812필지의 3%에 불과하지만 땅값은 587조6,272억원으로 전체의 4분의1을 차지한다. 여기에 경기도(562조7,618억원)와 인천(97조7,830억원)을 더하면 수도권 땅값이 전국의 60%에 이르는 셈이다. 최근 땅값 급등의 원인이 각종 개발계획에 따른 것이라는 지적은 각 지역별 공시지가 상승 필지 비율 및 상승률에서도 확인된다. 각종 택지개발사업이 이뤄지고 있는 경기도는 전체 366만402필지 중 96.97%인 354만9,330필지의 공시지가가 올랐으며 행정중심복합도시(행정도시) 건설이 추진되고 있는 충남은 273만2,009필지 중 95.41%인 260만6,730필지의 공시지가가 올랐다. 또한 이들 지역의 공시지가 상승률은 각각 35.72%, 35.37%로 전국 평균 공시지가 상승률인 18.94%에 비해 16%포인트 이상 높은 상승세를 보였다. 시군구 중 개별 공시지가 상승 톱10의 지역별 분포도 이와 맥을 같이한다. 경기도 연천군의 지가 상승률은 무려 98.10%나 됐고 양주군은 택지개발예정지구 지정에 힘입어 68.49%의 지가 상승률을 기록했다. 또 화성시는 개발제한구역 해제로 61.03%, 평택시는 미군기지 이전 추진 및 평화 신도시 조성 계획으로 60.7% 올랐다. 충남 태안군과 아산시는 기업도시 시범사업, 신도시 개발 등으로 각각 58.97%, 57.37% 올랐다. 서울의 공시지가 상승률은 11.58%로 전국 평균에 비해서는 낮지만 상승 필지 비율이 92.10%에 달해 꾸준한 상승세가 이어지고 있음을 반증했다. ◇땅값 뛴 지역 세 부담 크게 늘어나=행정자치부 분석에 의하면 50% 재산세 인상 상한선을 고려하지 않을 경우 올해 토지 재산세는 전국적으로 20~80% 정도 오를 것으로 추정되고 있다. 서울ㆍ경기도 등 주요 지역의 토지분 재산세는 50% 상한선의 적용을 받는다. 서초구 양재동 임야 4,575평은 지난해 토지분 재산세(옛 종합토지세)로 249만5,967원을 냈지만 올해는 상한선 50%를 적용하더라도 374만3,950원을 내야 할 것으로 보인다. 경기도 하남시 나대지 556평도 지난해 84만9,133원에서 올해는 127만3,700원으로 재산세 부담이 늘어난다. 이 역시 보유세 인상 상한선 50%를 적용한 것이다. 충남 연기ㆍ공주 등 개발 호재로 땅값이 많이 뛴 지방 도시도 예외는 아니다. 이들 지역의 경우 그 동안 공시지가 과표 현실화율이 수도권에 비해 낮았다. 나대지 취득ㆍ등록세는 개별 공시지가 상승률만큼 오르게 된다. 토지 취득ㆍ등록세의 경우 세율이 그대로인 상황에서 공시지가만 올랐기 때문에 그만큼의 상승분이 반영되는 셈이다. 하지만 토지 양도소득세는 사정이 다르다. 31일 고시되는 개별 공시지가의 인상폭에 따라 차이가 크다. 양도소득세의 경우 평균 60~70% 정도 오를 것으로 보인다. 하지만 과거 공시지가 과표 현실화율이 낮았던 곳으로 최근 땅값이 크게 오른 지역의 경우 큰 폭의 양도소득세 인상이 불가피한 상태다. 건물ㆍ토지의 통합과세가 안되고 있는 오피스텔ㆍ상가 등 일반 건물도 취득ㆍ등록세, 양도소득세, 재산세 등이 모두 오르게 된다. 상업용 건물의 양도소득세 과표는 토지(공시지가)와 건물(국세청 산정가격)을 합한 금액이 된다. 취득ㆍ등록세도 토지와 건물을 더한 금액이 과표가 된다. 단 재산세는 토지와 건물을 나눠 토지는 공시지가, 건물은 행정자치부 산정가격의 50%를 과표로 적용한다. 도심지역 내 상업용 건물의 재산세는 공시지가 상승폭을 고려해볼 때 50% 상한선의 적용을 받을 것으로 보인다. 취득ㆍ등록세 및 양도소득세 역시 비슷한 수준의 인상이 예상된다.