[신도시 상가투자 전략] "장밋빛 청사진만 믿다간 낭패"… 분양가 거품·선임대 주의해야

고액자산가인 이모(62)씨는 충북 청원군 KTX 오송역 인근 상가건물 매입을 고민하고 있다. KTX 역세권으로 세종시와 가까워 향후 가치 상승이 기대된다는 판단에서다. 현재 관심을 두고 있는 3층짜리 상가건물은 시세가 38억원이지만 대출 18억원, 보증금 8억원 정도를 감안했을 때 실투자금은 12억원 정도다. 매달 1,800만원 가량의 월세를 받을 수 있어 연수익률은 11%에 달한다는 계산이다. 이씨는 "서울 주요 상권 내 점포는 이미 가격이 오를 대로 올랐기 때문에 아직 저평가돼 있는 신도시 내 상가가 괜찮아 보인다"며 "다만 향후 상권이 얼마나 발달할지가 변수여서 최종 투자결정을 망설이고 있다"고 말했다.

최근 고액자산가들 사이에서 수익형부동산으로 각광받고 있는 상품은 단연 상가다. 정부의 전월세 임대소득 과세방침 이후 주택 투자의 장점이 줄어들자 상가가 반사이익을 보고 있다는 분석이다. 특히 홍대입구, 가로수길 등 이미 상권이 포화 상태인 곳보다 잠재가치가 높은 신도시나 지방 상권에 투자자들이 관심이 집중되고 있다는 전언이다. 장진택 리맥스코리아 이사는 "신도시 내 상가의 경우 안정적인 임대소득 이외에 자본 차익까지 기대할 수 있어 유망한 상품으로 꼽힌다"며 "다만 입지와 수익률 등을 매우 보수적인 관심에서 따져보고 향후 상권지도를 예상해보면서 옥석을 가리는 게 중요하다"고 말했다.

◇분양가 거품 주의, 입지 최우선으로= 상가 전문가들은 신도시 상가 투자 때 가장 유의할 점으로 '분양가 거품'을 강조한다. 신도시의 경우 각종 개발호재 기대감으로 분양가에 거품이 낄 가능성이 높기 때문이다. 개발 단계부터 분양업체가 제시하는 청사진만을 믿고 무리한 금액을 투자했다가는 큰 손해를 보기 십상이다. 한 예로 경기 화성 동탄신도시 내 일부 상가의 경우 최초 분양가보다 현재 매매시세가 더 낮은 경우도 있는 것으로 전해졌다. 동탄신도시 내에서 비교적 입지가 떨어지는 편임에도 불구하고 신도시 초기의 기대감이 함께 반영된 결과라는 분석이다. 화성시 반송동 A공인 관계자는 "당초 3.3㎡당 3,000만원선에 분양이 이뤄졌던 상가가 현재 2,000만원대에 거래되기도 한다"며 "주거시설 규모에 비해 상업시설 비율이 너무 높으면 과잉경쟁이 발생하는 탓에 상가 시세가 하락하기도 한다"고 말했다.

개발이 한창인 신도시일수록 실제 점포를 눈으로 확인하기 어려운 경우가 많은 만큼 도면과 인근 지도를 보고 개별입지를 더욱 꼼꼼히 따져야 한다. 기본적으로 지하층이나 내부 깊숙히 위치한 상가는 피하는 것이 좋다. 또 점포가 아파트 내부에 위치해 이용 고객이 입주민으로 한정돼 있는 상가보다는 외부인도 쉽게 이용할 수 있도록 배치된 상가가 임차인을 구하기 유리하다.



◇선임대 주의=신도시 상가는 선(先) 임대를 조건으로 내놓는 경우가 많지만 이 역시 유의할 점이 많다. 선임대 상가는 임차인과의 계약이 분양 전부터 확정돼 있어 공실 발생에 대한 우려가 적은 것이 장점이지만 경기침체 장기화로 폐업이 빈번하게 일어나 선임대 상가의 장점이 희석되는 경우가 많다.

이 때문에 선임대 상가에 투자할 때에는 장기간 운영이 가능한 임차인을 선별하는 것이 가장 중요하다. 적어도 5년 이상 점포를 안정적으로 운영할 수 있는 업종을 골라야 공실 우려를 해소할 수 있다. 대형 프랜차이즈 업체나 은행 등 우량 업종이 들어서는 상가가 유리하다. 또 인테리어 비용이 많이 들어가는 병원이나 기업형 슈퍼마켓 등이 선임대된 상가도 좋다는 설명이다.

선임대가 이뤄졌다는 분양업체의 말을 무조건 믿어서도 안된다. 임대차 계약이 확정되지 않은 상황에서 '입점 확실' 등의 문구로 투자자를 현혹시키는 경우도 있기 때문이다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "임대차 계약을 진행 중인 점포를 선임대 상가로 홍보하는 경우도 있다"며 "사전에 임대차 계약서를 반드시 확인해보고 투자를 결정해야 한다"고 말했다.

아울러 임대수익 보전을 내세운 상가의 경우 보전 기간 이후에도 현재 수준의 임대수익을 올릴 수 있을 지도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 2~3년쯤 지나면 상권이 활성화될 것이라는 식의 막연한 기대만 갖고 투자를 결정하는 것은 금물이다. 또 일정 기간 해당 지역을 방문해 유동 인구 등 시장 상황을 살펴볼 필요가 있다.

◇천차만별 전용률 따져봐야=신도시 상가 투자 시 또 고려할 점은 바로 '전용면적률'이다. 투자 성패를 좌우하는 핵심요소는 상권 형성이지만, 전용률 역시 투자가치에 상당한 영향을 끼치기 때문이다. 전용률이란 복도, 계단 화장실 등 공공 시설면적을 제외한 나머지 면적이 분양면적에서 차지하는 비중으로, 전체 면적중 실제 점포로 사용할 수 있는 면적 비율이다. 분양가가 분양면적을 기준으로 결정 되는 점을 감안하면 전용률에 따라 실질 투자금액이 달라질 수밖에 없다. 예컨대 3.3㎡당 분양가 2,000만원, 분양면적 66㎡인 A상가의 전용률이 50%라고 하면 실제 사용면적은 33㎡에 불과해 실질분양가는 4,000만원인 셈이다. 반면 같은 조건에서 전용률이 75%인 경우 실사용 면적은 49.5㎡로 실질 분양가가 2,667만원이라는 계산이 나온다.