[1·11 부동산시장 안정대책] 의미·내용

[1·11 부동산시장 안정대책] 의미·내용 민간 주택건설시장 정부통제 아래로민간아파트 중소형 7년·중대형 5년간 전매제한공공택지내 중대형도 전매제한 7년으로 늘려분양원가 공개항목 사실상 택지비·가산비용 국한택지비는 조성원가 아닌 감정가…"파급력 미미" 정두환 기자 dhchung@sed.co.kr 관련기사 • 전국 '민간' 사실상 원가공개 • 민간 분양가 얼마나 내릴까 • 향후 일정은 • 주택대출 '1인 1건' Q&A • 權부총리 일문일답 • 투기지역내 주택대출 '1인 1건' 배경·파장 • 바뀌는 청약제도와 내집마련 전략 • "민간부문 공급만 위축" • 반값아파트 어떻게 되나 • 서민 주거안정 대책은 당정이 11일 분양가상한제는 물론 수도권 및 광역시 등 지방 투기과열지구 아파트의 분양원가를 공개하기로 전격 합의함에 따라 8년여 동안 유지돼온 분양가자율화 시대가 막을 내리게 됐다. 특히 분양원가 공개는 분양가자율화 이전 ‘원가연동제’ 적용 때도 없던 것이어서 민간 주택건설 시장이 건국 이래 가장 강력한 정부 통제 아래 놓이게 됐다. 하지만 원가공개 항목이 대부분 업체의 실제 조성원가가 아닌 감정가나 정부가 정한 건축비여서 원가공개 자체의 파급력은 그리 크지 않다는 지적도 제기되고 있다. ◇민간 분양원가 공개 어떻게 하나=민간 분양원가 공개 대상은 오는 9월1일 이후 사업계획승인을 신청하는 수도권과 지방 투기과열지구 내 모든 유형의 아파트다. 따라서 주상복합이나 일반분양물량이 20가구 이상인 재개발ㆍ재건축단지도 모두 원가공개 대상에 포함된다. 특히 지방 부산 등 5개 광역시는 모두 투기과열지구로 묶여 있어 사실상 전국의 주요 아파트 공급지역은 모두 분양원가 공개 대상이다. 원가항목은 현재 공공택지 아파트에 적용되는 7개 항목, 즉 택지비, 기본형건축비 내 5개 항목(직접공사비ㆍ간접공사비ㆍ설계비ㆍ감리비ㆍ부대비용), 가산비용 등이다. 다만 기본형건축비 5개 항목은 각 사업장별이 아닌 지자체별로 조정한 내용만 공개하기로 해 실제 사업장별 공개원가 항목은 택지비ㆍ가산비용으로 국한된다. 건설교통부는 “기본형건축비도 건교부가 정한 금액을 각 지자체가 실정에 맞게 5개 항목을 조정할 수 있도록 했다”고 설명했다. ◇채권입찰제ㆍ전매제한 확대도 적용=민간택지로 분양가상한제ㆍ원가공개가 확대되면서 거래 규제도 공공택지에 버금가는 수준으로 강화된다. 공공택지에 적용돼온 채권입찰제와 전매제한도 민간택지에 적용되는 것. 이에 따라 전용 25.7평 이하 중소형 아파트는 당첨 후 7년, 25.7평 초과 중대형은 5년간 전매가 금지된다. 양도소득세 비과세 요건(3년 보유ㆍ2년 거주)을 감안하면 중대형은 큰 타격이 없지만 중소형은 양도세 비과세 요건을 갖춘 후에도 1년 정도는 집을 팔 수 없는 셈이다. 중대형 아파트에는 채권입찰제도 적용된다. 분양가상한제로 분양가가 낮아져 주변시세와 차이가 커지면 차액에 대해서는 최고 시세의 80% 수준까지 채권을 매입하도록 해 투기이익을 환수하겠다는 것이다. 한편 정부는 민간 아파트에 전매제한을 적용하기로 함에 따라 공공택지 내 중대형 아파트 전매제한기간도 5년에서 7년으로 늘리기로 했다. 건교부의 한 관계자는 “민간 아파트를 전매제한기간 내에 부득이한 사유로 팔아야 하는 경우 매입주체를 누구로 할지도 검토할 것”이라고 설명했다. ◇무늬만 원가공개=형식은 원가공개를 택했지만 정부의 원가공개 방안은 실질적으로 분양가상한제의 세부내역 공개에 가깝다. 일단 민간 분양가의 60~70%(수도권 기준)를 차지하는 택지비 자체가 조성원가가 아닌 공급시점의 ‘감정가’다. 길게는 토지매입기간이 10년이 넘는 민간택지의 조성원가를 현실적으로 입증하거나 이를 검증한다는 것 자체가 불가능하다는 것이 정부 측의 설명이다. 당초 업체가 조성원가를 입증하면 감정가보다 높더라도 이를 인정하는 방안도 검토했지만 오히려 이중계약 등을 조장할 우려가 있다는 판단에 따라 감정가만 인정하기로 했다는 게 건교부의 설명이다. 기본형건축비 역시 업체의 실제 비용이 아니라 정부가 건축비 상한선을 정하고 업체들은 이 범위 내에서만 책정할 수 있도록 하기 때문에 공개 자체가 큰 의미는 없다는 것이 전문가들의 견해다. 다만 지하층 건축비 등 가산비용의 경우 각 사업부지별로 편차가 크기 때문에 업체가 직접 원가를 제시하고 지자체가 이를 검증해 공개하도록 해 그나마 원가공개 효과를 거둘 수 있을 것으로 보인다. 이용섭 건교부 장관도 “이번 대책은 분양원가 공개와 상한가 제도가 서로 보완돼 작동할 수 있도록 역점을 뒀다”고 말해 정부 역시 원가의 전면공개에는 부담을 느낀 것으로 분석된다. 정부가 정치권과 업계의 요구를 적정선에서 절충한 방안을 냈음에도 불구하고 앞으로도 원가공개 문제는 계속 논란의 도마 위에 오를 것으로 보인다. 입력시간 : 2007/01/11 18:26