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Q. 갑(甲)은 을(乙)로부터 신축공사 중인 건물을 사들였다. 그런데 을은 양수대금을 모두 수령한 뒤에도 다소 낮은 가격으로 팔았다는 이유로 건축주 명의를 변경하지 않고 있다. 이럴 경우 갑은 건축주 명의를 변경하기 위해 행정소송을 진행해야 할까, 아니면 을을 상대로 민사소송을 제기해야 할까.
A. 건축주명의변경은 행정소송의 대상이 될 수 없다. 판례에 따르면 건축허가는 대물적 허가의 성질을 가지는 것이므로 허가의 효과는 해당 건축물에 대한 권리변동에 수반해 이전되고, 별도의 승인처분에 따라 이전되는 게 아니다.
또 건축주명의변경은 당초 허가대장의 건축주 명의만 바꿔 등재하는 것에 불과한 데다 국민의 권리와 의무에 직접적으로 영향을 미치는 행위가 아니어서 행정소송의 대상이 될 수 없다. 따라서 갑이 행정소송으로 건축주명의변경을 요구하는 것은 적절치 않아 보인다.
그러나 민사상 건축허가서의 건축주명의변경절차 이행을 구하는 소송은 가능하다. 판례를 보면 건축 중인 건축물을 양수한 자가 건축주명의변경에 동의하지 않는 양도인을 상대로 건축허가서의 건축주명의변경절차 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있다.
또한 건축허가명의수탁자를 상대로 한 건축주명의변경절차 이행소송도 가능하다. 건축허가서의 건축주명의를 타인에게 신탁한 자가 건축주명의변경에 동의하지 않는 수탁자를 상대로 건축허가서의 건축주명의변경절차이행을 구하는 소송도 제기할 수 있다는 것이다.
따라서 갑은 을을 상대로 민사상 건축주명의변경절차이행을 청구하는 소송을 제기해 승소한 뒤 이를 근거로 명의변경절차를 밟아야 할 것으로 보인다.
참고로 양수인이 양도인을 상대로 민사상 건축주명의변경절차이행을 청구하면서 건축주명의변경금지가처분을 신청하는 경우가 종종 있다. 건축주 명의가 바뀌지 않은 상태에서 양도인이 제3자에게 다시 건축물을 양도할 수 있어서다.
그런데 건축주명의변경금지가처분을 했는데도 불구하고 양도인이 제3자에게 신축 중인 건물을 양도한 다음 건축주명의변경을 해줘 제3자가 소유권보존등기를 마치게 되며 양수인은 제3자의 권리를 인정해야 한다.
왜냐하면 가처분은 결정을 송달하는 방법 외에 현행법상 등기부에 이를 공시할 방법이 없어서 대물적 효력이 인정되기 않기 때문이다. 이럴 경우 양수인은 양도인을 상대로 손해배상을 청구하는 수 밖에 없다.
