내달 시장 실태 조사후 해당지역 결정 계획<br>실수요자는 DTI 한도 늘어 주택구입 도움될듯
정부가 조만간 발표할 ‘실물 경기 부양대책’에서 투기지역 요건을 완화하면 서울ㆍ인천 등 수도권 대부분이 투기지역에서 해제될 가능성이 크다. 정부는 특히 투기지역과 투기과열지구를 100% 푸는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다. 이 경우 담보인정비율(LTV)은 40%에서 60%로 올라가고 총부채상환비율(DTI)은 완전히 풀리는 등 부동산 관련 규제가 사실상 유명무실화될 것으로 보인다.
◇수도권, 투기지역서 대부분 풀린다=현재 부동산 관련 지역 규제는 국토해양부 소관인 투기과열지구와 기획재정부 소관인 투기지역 등 두 가지다. 투기과열지구는 ▦주택 가격 안정 ▦청약 경쟁 완화 등 해제 요건이 다소 추상적이다. 주택정책심의위원회만 결정하면 해제하기도 쉽다.
문제는 재정부 소관인 투기지역이다. 투기지역은 ▦지정 후 6개월 경과해야 하고 ▦지정 전 3월부터 현재까지 누계 집값 상승률이 전국 평균, 또는 소비자물가 누계 이하여야 하며 ▦최근 3개월간 집값 상승률이 전국 평균 또는 소비자물가 상승률 이하여야 해제할 수 있다고 못박고 있다.
이 때문에 최근 ‘10ㆍ21 부동산 대책’ 발표에도 서울과 인천 등은 투기 지역 해제가 어렵다는 분석이 많았다. 가령 강남권과 분당 신도시의 경우 투기지역 지정 3개월 전부터 올 9월까지 상승률이 전국 평균의 두 배에 이른다. 이는 최근 집값이 폭락한 용인시도 마찬가지다.
하지만 정부가 요건 자체를 대폭 완화하기로 하면서 이들 지역도 투기 지역에서 해제될 가능성이 높아졌다. 재정부의 한 관계자는 “지정 후 6개월 경과 규정이나 집값 누적 가격 상승률 등을 손대는 방안을 검토 중”이라고 밝혔다.
해제되는 투기 지역도 대규모가 될 것으로 보인다. 현재 국토해양부는 투기지역을 100% 풀자는 입장인 반면 재정부는 몇몇 투기 우려 지역은 남겨놓아야 한다는 입장인 것으로 전해졌다. 어떤 식으로 결론이 나건 투기 지역 대부분이 해제될 가능성이 크다. 이와 관련, 정부는 11월 중에 주택시장에 대한 실태조사를 한 뒤 소관 위원회를 각각 열고 해제지역을 결정할 계획이다.
◇LTVㆍDTI 등 금융규제 사실상 유명무실=정부는 일각에서 거론되는 LTVㆍDTI 규제 적용 기준 금액을 6억원에서 9억원에서 상향 조정하는 방안은 검토하지 않기로 했다. 투기지역에서 해제되면 자연스레 금융 규제가 풀리는 효과가 발생하기 때문이다.
실제 전국적으로 투기지역이 대폭 풀리면 LTVㆍDTI 등 금융규제도 사실상 전면 해제될 것으로 보인다. LTV가 기존 40%에서 60%로 늘어나고 6억원 초과 아파트 구입시 40%로 제한됐던 DTI도 풀리게 된다. 6억원 이하 아파트의 경우 현재 은행권이 자율적으로 40%의 DTI 한도를 두고 있다.
특히 LTV 한도가 늘어난 것보다 DTI가 전면 해제되는 게 주택 구입에 도움을 줄 것으로 보인다. 실수요자 입장에서는 DTI가 LTV보다 더 강도 높은 금융규제이기 때문이다. LTV 60%일 때 빌릴 수 있는 돈은 10억원짜리 아파트의 경우 최대 6억원이다. 반면 DTI 60%를 적용할 경우 연봉 5,000만원인 사람의 경우 기존 대출이 없더라도 2억8,000만원에 불과하다.
다만 이처럼 금융 규제가 대폭 완화되더라도 은행권이 ‘묻지마 대출’에 나서거나 개인이 아파트를 담보로 빌릴 수 있는 대출액이 급증할 가능성은 거의 없다. 현재 금리가 고공행진을 하고 있는데다 부동산 시장이 침체해 은행들도 대출 경쟁을 자제하고 있기 때문이다.
금융위원회의 한 관계자는 “관련 규제가 없더라도 은행권이 DTI 한도를 60~70%로 정하는 모범 기준을 자체 운영하고 있다”며 “DTI 한도가 올라봐야 60% 정도에 그칠 것”이라고 말했다.
