정부가 강남의 재건축 아파트 소형의무건설 확대와 조합원지위 양도금지를 위주로 한 대책을 제시한 이후 강남지역 아파트 가격이 떨어지고 매물이 쏟아지는 등 일부 효과가 나타나는 조짐을 보이고 있으나 아직 대책의 효과에 대한 시장의 평가는 다소 엇갈리고 있다.
효과가 있을 것이라고 보는 측에서는 그 동안 정부대책이 투기지역지정이나 세무조사 강화 등 행위제한적이었던 데 비해 이번 대책은 공급확대에 기초하고 있어 이전 조치들보다 상대적으로 진취적이고 조합원지위 양도금지나 보유기간 강화 등의 행위제한도 강력하다는 점을 지적하고 있다.
반면 효과가 없을 것이라고 보는 측에선 우선 정부가 그동안 제시한 수도 없이 많은 대책들이 효과를 내기보다 역작용만 일으켜 온 전철의 되풀이가 되지 않을까 하는 점을 든다. 지난해 9.4조치 이후에도 급매물이 나오면서 일시적으로 가격하락이 있었으나 결과는 지금 보는 바와 같다.
투기세력들은 법과 제도의 허점을 파고드는데 도가 튼 사람들이다. 강남의 아파트 가격은 투기수요와 정상수요가 혼재된 복합적인 현상이다. 강남아파트에 대한 선망은 이제 서울 시민 뿐만 아니라 해외근무를 마치고 귀국하는 사람까지를 포함한 전국민적인 관심사가 되었다.
강남 선호현상은 이재적인 목적 외에도 자녀들의 대한진학과 관련한 유리한 교육환경,신분상승욕구 등이 복합적으로 작용한다. 이중에서 가장 큰 유인 요소인 이재목적은 올들어서 가장 확실하게 성취되고 있다.
이 같은 강남의 특수성에 비추어 볼 때 단지별 차별화가 이뤄지면서 아파트 가격은 더욱 올라갈 가능성도 있다. 단지별 차이는 우선 소형단지와 대형단지 간의 차이로 나타날 것이므로 이미 사업승인이 난 단지와 대형위주 단지의 가격은 더욱 올라갈 것으로 예상할 수 있다.
이번 조치에서 조합원지위 양도금지문제를 놓고 위헌 시비가 예상되나 투기를 잡아 서민주거안정을 기하는 공공목적에 위배될 정도는 아니라고 본다. 지난 7.1대책에서도 이미 이와 유사한 지역ㆍ직장 조합원 지위의 양도금지 조치가 도입된 바 있다.
세무조사 강화는 현재의 과세체계가 바로잡히지 않는 한 효과를 거두기에 한계가 있다. 세무조사를 아무리 강화한들 1주일사이에 1억원이 오르는 가격을 규제할 수 있는 수단은 못 된다. 그렇다고 하루아침에 몇 배씩 올릴 수도 없는 것이 세금이다. 과세체계를 시세중심으로 바꾸는 것은 강남 아파트 투기대책 중에서 가장 선행돼야 할 과제다
<김정곤기자 mckids@sed.co.kr>
