[부동산 Q&A] 임차인 잦은 월세 체납… 계약 해지할 수 있나

Q=정년퇴직 후 서울 신촌에 위치한 상가건물을 매입해 임대사업을 하고 있습니다. 1층에 옷 가게로 임대(임대보증금 1억5,000만원, 임대료 월 200만원)를 놓고 있는데, 자주 연체하고 있습니다. 급기야 3개월째 월세를 내지 않고 오히려 임대보증금에서 공제하라고 얘기하고 있습니다. 아직 계약기간은 5개월 정도 남아 있지만 임차인과 계약 해지를 할 수 있는지, 또 임차인을 내 보낼 때 인테리어비용도 물어줘야 하는지 궁금합니다(60대 임대업 M씨).

A=임대사업을 벌이면서 가장 큰 문제가 임차인과의 임대료 연체에 따른 분쟁입니다.

원칙적으로 임차인이 임대료를 2기(1기는 30일) 이상 연체한 경우에는 임대계약 해지사유가 될 수 있습니다(민법 제640조 참조). 임대보증금이 있다는 이유로 임대료의 지급을 거부하는 경우에도 연체로 인한 계약해지를 피할 수는 없습니다.



그러나 상가건물임대차보호법의 보호대상이 되는 임대차계약의 경우에는 3기의 임대료를 연체해야 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 서울의 경우 임대보증금이 2억6,000만원(월세 환산보증금 포함) 이하인 임차인의 경우에는 법의 보호를 받을 수 있습니다. 현재 옷 가게 임차인은 보증금액이 많아 상가건물임대차보호법의 보호 대상이 아니기 때문에 임대료 연체에 따른 계약해지 사유로 볼 수 있습니다.

한편 임차인이 임차주택의 보존에 필요한 필요비를 지출하거나 유익비(건물의 가치를 높이기 위해 투입된 비용)가 들어간 경우에는 그 지출한 비용이 현존한 때에 한하여 임대인에게 필요비나 유익비를 청구할 수 있습니다(민법 제626조 참조). 임차인의 비용 지출로 인해 해당 건물의 가격이 올랐다면 그 비용을 건물주인에게 되돌려 받을 수 있다는 뜻입니다.

질문 사례의 경우 상가건물에서 옷 가게 영업을 하기 위한 공사를 하고, 내부 시설공사를 하였다면 이것은 임차인이 필요에 의한 것이므로 상가건물의 객관적인 가치가 증가한 것으로 볼 수 없으므로 유익비에 해당하지 않습니다(대법원판례 1991.10.8, 91다8029 참조).