정부와 여당이 강남 재건축단지를 집값 불안의최대 원인으로 지목하고 `개발 이익환수'의 칼을 빼들었으나 곳곳에 구멍이 많아 제대로 시행될지 여부가 주목된다.
미실현 이익에 대한 부담금 부과에 대한 위헌 논란이 가중되고 있고 개발이익산정 방식 및 조합원별 부담금 부과 기준, 사업단계마다 다른 매도.매수자의 분담비율 등 해결과제가 한두가지가 아니기 때문이다.
주무부처인 건설교통부는 충분한 법률적 검토를 거쳤다고 밝히고 있으나 전문가들은 이같은 논란을 뒤로한 채 정부가 여론수렴없이 3-4개월 내에 졸속으로 입법을추진할 경우 위헌, 민사소송이 봇물을 이룰 것으로 예상한다.
◇준비기간이 짧았다 = 재건축개발이익환수제의 도입은 석달간의 논의끝에 나왔다. 공청회 한번 열린 적이 없고 여론 수렴도 제대로 이뤄지지 않았다.
집값 불안의 가장 큰 변수인 재건축단지의 가격 움직임을 잡지 않고서는 8.31조치에도 끄떡없는 강남, 분당, 목동의 집값 안정을 꾀할 수 없다는 판단에 부랴부랴제도 도입 방침만 던져논 것이다.
지난 1월 여당 부동산기획단내 전문가회의에서 대한주택공사 산하 주택도시연구원이 개발이익의 직접 환수 방안을 처음 꺼내들었을 때만해도 정부내에서는 반대의목소리가 높았다.
당시 건교부 관계자는 "재건축개발이익 환수는 10.29대책 때도 도입여부를 검토한 사안이었지만 이익에 대한 계량화, 부담금 납부 주체 선정 등 각종 문제점으로위헌시비가 많아 포기하고 임대주택 의무건설제를 도입한 바 있다"고 말했었다.
이후 정부는 2월초 청와대회의에서 `재건축제도 전면 재검토' 결정이 내려진 뒤제도 도입 논의에 적극 참여, 두달만에 얼개를 만들었다.
◇위헌 논란 = 현재 재건축개발부담금제 도입을 놓고 가장 논란을 벌이고 있는부분은 위헌여부와 개발이익 산정방식, 조합원분담 문제다.
위헌논란의 경우 미실현 이익에 대한 과세 문제, 재산권 침해, 소급입법 문제가핵심이다. 1989년 도입된 토지초과이득세는 미실현 이익에 대한 정확한 계량화 부족을 이유로 94년 헌법 불합치 판정을 받았다.
바른재건축실천전국연합은 앞서 긴급대책회의를 열고 개발부담금에 대한 위헌소송을 제기하기로 했다. 개발부담금제 자체가 지나친 사유재산 침해일뿐 아니라 재건축 사업을 막는 제도라는게 이유다. 한나라당이 '위헌 가능성이 높다'면서 제도도입에 신중한 입장을 보이는 것도 같은 배경이다.
박선호 건교부 주택정책팀장은 소급입법 문제에 대해 "부과시점이 준공시점이므로 이전 사업장에 부담금을 부과하는 것은 '부진정 소급'에 해당된다. 또 시행일 이후 발생한 차익에 대해서만 부담금을 매기는 만큼 위헌 가능성은 없다"고 주장했다.
◇개발이익을 어떻게 산정하나 = 개발이익 산정 문제에 대해 정부는 각 사업 추진단계에서의 기준시가를 기준으로 한다고 했다.
하지만 기준시가가 현실화된 것은 불과 몇년전이다. 이전만해도 수억원하는 재건축 단지의 기준시가는 1억원을 넘은 곳이 별로 없었다. 산정시점에 따라 개발이익이 오히려 과도하게 물릴 여지가 있는 셈이다. 더욱이 기준시가는 아직도 거래가를쫓아가지 못해 시세 반영에 한계가 있다.
개발이익중에 정상적인 집값 상승분 계산하는 것도 비합리적이라는 지적이다.
정부는 통계청 승인을 받은 국민은행의 시.군.구별 집값 상승률을 통해 이를 뽑겠다는 것인데 같은 구에서도 집값은 천차만별이다.
거래의 형평성 문제도 있다. 정부는 개발부담금 부과가 예상되는 재건축 단지의거래자들이 합리적인 판단을 통해 분담비율을 정해 거래에 반영할 수 있을 것이라고한다. 하지만 2-3년 후 준공시점의 집값을 예측하기란 쉽지 않고 시장상황에 따라집값이 떨어진다면 최후에 조합에 가입하는 조합원은 막대한 손해를 고스란히 떠안게 된다.
◇조합원 분담은 어떻게 = 부담금 부과 주체의 지위 문제 역시 시빗거리다.
개발부담금은 준공시점에서 법인인 `조합'에 부과되고 준공시점 조합명부에 들어있는 조합원이 실제 돈을 분담하게 된다.
사업착수 초기단계부터 주택 멸실단계의 조합원은 부담금 부과 대상이 아니다.
하지만 재건축 집값은 사업초기 단계부터 멸실전까지 가장 많이 오르는 것이 일반적관례다. 투기성 세력이 `먹튀'(이익을 챙기고 빠져나감)한뒤 오히려 재건축 후 새로지어진 집에서 살려는 실수요자만 손해를 볼 가능성이 있다는 얘기다.
조합원의 분담비율에 대해 정부는 대지면적과 층 등에 따라 분담금이 부과되도록 규정을 마련할 것이라고 밝히지만 집값은 면적, 층뿐 아니라 향과 조망권, 학교위치 등에 따라 큰 차이를 보인다. 현도컨설팀 임달호 사장은 "실례로 강남의 경우같은 동, 같은 평형일지라도 향과 조망권에 따라 1억-2억원의 시세차가 난다"면서 "건교부 말처럼 대지지분 기준으로 분담금을 공평하게 산출하기는 어렵다"고 말했다.
◇향후 일정 = 재건축 개발이익 환수와 관련된 법안의 윤곽은 이미 건교부가 마련해 놓은 상태다.
건교부는 내주내 당과의 의견조율을 통해 법안을 완성한 다음 의원입법 형태로4월 임시국회에 발의할 예정이다.
공청회는 여당 주관으로 4월 중순께 국회에서 열린다.
정부와 여당의 계산대로 법안이 4월말까지 국회 본회의를 통과하면 법안을 공포하고 5월중 시행령을 마련, 입법예고가 가능하다.
하지만 재건축 조합과 야당의 반발로 법안제정이 국회에서 공전될 경우 법안의시행여부는 불투명해 자칫 오랫동안 법률안이 국회에서 계류될 가능성이 있다.
건교부 관계자는 "8월 시행을 위해서는 일정이 촉박해 법안 제출뒤 곧바로 후속준비에 들어갈 것"이라며 "법안이 졸속으로 마련되지 않도록 주변에 우려하는 요인들을 꼼꼼히 챙겨 법안에 반영할 것이고 야당도 이같은 취지로 설득해 나가겠다"고말했다.
