첫관문부터 통제, 집값상승 원천봉쇄

최근 가격이 오르고 있는 강남권 재건축 아파트는 초기단계로 대부분 안전진단을 통과하지 못했다. 따라서 안전진단 절차가 대폭 강화되면 이들 초기단계의 재건축 아파트는 재건축 자체가 사실상 불가능해질 가능성이 높다. 또 최고층이 30층 안팎에서 규제될 경우 고층화를 내용으로 사업을 추진해온 압구정지구, 잠실 5단지 등의 재건축 아파트는 사업추진에 난항이 불가피할 것으로 전망된다. 이에 따라 재건축을 아예 포기하고 리모델링으로 전환하는 단지가 늘어날 것으로 분석된다. ◇무더기 ‘재건축 불가’ 판정 예상=안전진단은 재건축의 첫 단계라고 할 수 있다. 안전진단을 통과하지 못하면 재건축 자체가 불가능하다. 대치동 은마아파트가 몇 년째 재건축추진이 제자리걸음인 것도 안전진단을 통과하지 못했기 때문이다. 최근 가격상승을 주도하고 있는 상당수 재건축 아파트는 안전진단조차 통과하지 못하고 있다. 고층 논의가 불거진 압구정 옛 현대 3ㆍ4차와 잠실 주공 5단지는 재건축추진위 단계에 불과하고 잠원 한신 5차 주변의 한신 2ㆍ3ㆍ4ㆍ15차는 정밀 안전진단을 통과하지 못해 조합설립 인가를 받지 못했다. 고덕 주공 6ㆍ7단지도 추진위 단계에 불과하다. 안전진단이 진행 중인 단지도 상당수다. 개포 시영, 주공 2ㆍ3ㆍ4단지, 도곡 삼익ㆍ삼성 상아 2차, 고덕 주공 2ㆍ3ㆍ4단지, 반포 삼호가든 3차ㆍ주공 1단지ㆍ한신 3ㆍ15차, 잠원 한신 2ㆍ4차, 서초 우성 1ㆍ2차는 정밀 안전진단 단계다. 둔촌 고층 4단지, 둔촌 저층 1ㆍ2단지, 서초 무지개아파트 등은 예비 안전진단을 받고 있다. 안전진단이 엄격하게 실시될 경우 이들 대부분의 아파트 단지는 재건축 불가 판정을 받을 가능성이 높다. 지은 지 20년 정도 된 아파트의 경우 부실시공이 아닌 이상 사람이 거주하기 힘들 정도로 콘크리트 부식 등 노후화가 진행될 가능성이 낮다는 것이 건교부의 판단이다. 건축물구조안전 전문가들도 도색을 하지 않거나 망가진 배관 등을 방치해 아파트가 형편없이 낡아 보이기는 하지만 실제 벽체나 기둥ㆍ철근 등이 양호한 경우가 많은 것으로 보고 있다. ◇3종 밀집, 강남권 타격 클 듯=강남권 재건축 아파트는 대부분 3종 주거지로 분류돼 있다. 압구정지구의 ‘초고층 재건축’ 추진과 잠원동 한신 5차의 35층 재건축 허용만으로 나머지 대부분의 재건축 아파트가 가격이 치솟은 것도 고층화에 대한 기대감이 높아졌기 때문이다. 3종 주거지의 층고제한은 강남권 재건축 아파트의 고층화 논의에 쐐기를 박는 효과가 있다. 이에 따라 고층화 분위기를 타고 오름세를 보이고 있는 재건축 아파트의 ‘가격거품’이 꺼지는 결정적인 계기가 될 것으로 예상된다. 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동구 등 강남권은 3종 주거지 비율이 강북 지역에 비해 월등히 높다. 강남구가 47.8%에 달하고 송파구 49.8%, 서초구 43.0%, 강동구 41.1% 등 모두 40%를 넘는다. 특히 강남구는 고층화가 가능한 2ㆍ3종이 비율이 68.7%로 서울 24개 자치구 중 1위다. 반면 강북권은 평균 20~30% 수준에 머물고 있다. 압구정동 일대와 서초 잠원동 일대, 도곡ㆍ대치동 일대 중층 아파트는 3종으로 층고제한이 없다. 은마아파트와 송파구는 잠실 저밀도지구와 오륜동 일대 아파트가 3종이다. 고층화가 불가능할 경우 그동안 누려온 ‘3종 프리미엄’이 의미를 잃게 된다. 한 부동산 전문가는 “초고층 분위기를 타고 강남 재건축 상당수의 시세가 과대 평가된 부분이 많다”면서 “최근 형성된 가격거품이 급격하게 붕괴될 가능성이 높다”고 지적했다.