장갑수 (서울대 환경대학원 환경조경학과)이 논문은 개발제한구역의 조정에 있어 자연환경적 가치와 사회적 가치, 도시적 가치를 고려, 각각의 인자를 다시 12개의 분야로 세분했다. 각 인자의 중요도는 여론 수렴을 통하여 가중치로 계산, 이 과정이 개발제한구역 조정의 기준으로 적용됐다.
이 논문은 개발제한구역 조정안의 최종모델로 해제구역을 제외한 네 구역- 절대보존구역, 상대보존구역, 소극적 정비구역, 적극적 정비구역-으로 조정, 토지이용의 다양화를 유도하고 대구광역시를 모델로 삼아 구역조정의 종합분석을 꾀하고 몇 가지 설득력 있는 실마리를 제시했다.
첫째 개발제한구역내 주민들이 원하는 「구역내 기존 개발지나 주거지의 전면해제」와 같은 요구사항이 전면 수용된 것이 아니다. 이 논리는 주거지가 들어서 있는 지역이거나 개발의 가치를 가지는 지역일지라도 그 가치가 독자적으로 존재하지 않고 동일 수준의 다른 가치와 공존하고 있다면 원칙적인 해제가 불가능함을 반영하고 있다.
둘째 개발제한구역 조정에서 많은 지역이 해제된 것은 아니지만 그렇다고 절대보존구역으로 묶여있는 지역 또한 적은 면적을 차지하고 있다.
마지막으로 주민들의 불편을 해소하기 위해 정비구역 내에서의 주거지 등 개발가치가 있는 지역들은 문화지구와 유사한 방법의 지역관리가 요망된다는 것이다.
여론수렴을 통한 방법이 과학적 해결법은 아니지만 현재의 대도시 확산에 따른 대기오염 등의 문제점을 완화시키기에는 턱없이 부족한 도시녹지조정에 대해 대다수가 긍정할 수 있는 결과를 얻었다는 데에 그 의의가 있다.
우수상 서울대 환경대학원 환경계획학과 박준식
"개발제한구역 제도개선에 관한 연구 - 토지매입을 중심으로"
이 논문은 개발제한구역 내의 토지를 적은 재원으로 토지를 매입할 수 있는 방법에 초점을 맞추어 기존의 매입대상 토지를 줄이는 방식이 아닌, 매입의 기간을 연장하는 방법의 「장기토지매입정책」을 제시했다.
「장기토지매입정책」이란 정부가 토지소유자에게 매입대금을 준후 일정기간(30년, 50년) 뒤 소유권이 정부에 이전되도록 하는 방식을 말한다. 토지시장이 완전하여 지가가 모든 이익과 손해를 반영한다고 가정하면, 이론적으로 토지의 가치는 매년 받는 지대의 현재가치이다. 그러므로 약 30년 후에 이 토지가 정부의 토지가 될 경우 보상액은 30년 되는 해의 지대로부터 무한대까지의 지대를 현재가치로 할인하여 합한 것이 된다. 이때 매년 받는 지대가 일정하고 할인률이 일정하다고 가정하면 이러한 매입금액은 그냥 토지를 매입할 때에 비하여 현저히 작을 것으로 예상할 수 있다.
개발제한구역에 대한 구체적인 보상과 토지의 매입 방법으로는 먼저 정부안처럼 개발제한구역 지역에 대한 합리적인 재조정이 이루어지고 나면 보존지역에 대하여 세제와 생활의 편익을 제공하고, 개발권양도제(TDR)를 실시하여 개발이익의 환수와 보존지역에 대한 손실보상이 이루어지게 된다. 그리고 개발지역 중 앞으로 개발압력이 거셀 것으로 예상되고 보존을 위하여 꼭 필요한 지역이라고 판단되는 지역부터 장기토지매입정책에 따라 매입한다.
이같은 정책을 통한 토지의 매입은 다른 유사 개발제한구역에 대해서도 활용할 수 있으며 도심에서의 꼭 필요한 토지의 매입 등에도 적용할 수 있어서 장기간에 걸쳐서 실시한다면 토지은행제도의 기반이 될 수 있다.
