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[강남] 재건축 불투명한 미래 발목
세제혜택 불구 꿈쩍도 안해
"취득세 감면 혜택에도 아직 문의가 늘고 있진 않아요, 강남권은 재건축시장이 활발해지느냐가 관건입니다"(개포동 M공인 관계자)
국내 부동산 투자의 중심지인 강남권 일대는 정부의 9.10 대책에도 아직 미동조차 하지 않고 있다. 특히 신규 분양물량 보다 민감하게 움직이는 재건축 예정 아파트 단지들에도 아직 매수∙매도 문의가 끊긴 상태가 지속되고 있다.
취득세 감면 혜택보다는 재건축 아파트의 불투명한 미래와 부동산 가치하락 우려가 시장의 발목을 잡고 있는 모양새다. 대치동 A공인 관계자는 "고작 수백만원 단위인 취득세 1~2%에 강남권 투자자들이 몰릴 이유는 없어 보인다"며 "10억원 가까이 투자하는데 1~2%는 크게 중요하지 않고 미래가치가 더 중요하다"고 말했다. 향후 부동산 가치의 상승 여부가 투자의 핵심이라는 표현이다.
재건축 아파트가 밀집한 개포동의 B공인 관계자는 "강남 투자는 재건축 아파트 거래량에서부터 나타나지만 전날 발표 이후 특별한 문의전화가 오고 있진 않다"며 "취득세 보다는 개포주공∙개포시영아파트 등의 재건축 아파트의 사업속도가 더 민감한 문제다"고 전했다.
부동산정보업체인 닥터아파트에 따르면 지난 8월 강남권 재건축아파트의 시세는 3.3㎡당 2,990만원을 기록하며 최근 3년래 최저치를 기록한 바 있다. 부동산 전문가들은 미국발 금융위기로 폭락했던 2,800만원대까지는 떨어지지 않을 것이라 전망하면서도 재건축 사업의 속도를 지켜보며 투자할 것을 권유하고 있다.
리얼투데이의 양지영 팀장은 "강남권은 잘 갖춰진 인프라로 대기 수요자가 많은 지역으로 다른 지역에 비해 매물의 덩치가 크더라도 수요자가 들어올 확률이 높다"며 "시세보다 많이 떨어진 급매물이나 사업진행이 원활한 지역을 중심으로 실수요자들이 움직일 것"으로 내다봤다.
국토해양부에 따르면 올해 강남구의 아파트거래량은 이사철 성수기인 3∙4∙5월 350건 안팎의 거래량을 보였지만 여름철에 접어들면서 250여건으로 떨어진 상태다.
[마포] 세입자 일부 매매 나서겠지만 미분양 물량까지 털기엔 글쎄
"젊은 층들이 많이 찾는 지역이기 때문에 일부 거래에 숨통이 트일 것 같긴 하지만 취득세 감면 기간이 3개월 밖에 안 되서 좀 아쉽네요."(서교동 K공인 관계자)
서울 마포구 일대는 지하철 5호선과 2호선이 맞닿아 있는 더블역세권역이다. 서울 강북과 여의도ㆍ강남을 잇는 요지로 젊은 층의 선호도가 높은 지역이지만 유독 중대형 미분양 물량이 많아 건설사들의 무덤으로 불리기도 한다.
11일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 마포구 지역 거래량은 지난해 같은 기간보다 30~40% 정도 감소했다. 정부가 취득세를 한시 감면해 주는 3.22대책이 지난해 말 일몰됐기 때문이다. 이에 따라 겨울 비수기임에도 불구하고 마포구의 지난해 12월 거래량은 199건에서 올해 1월 5분의 1수준인 41건으로 급감했다.
합정동 U 중개업소 관계자는 "지난해 취득세 감면이 끝나고 나니 거래가 뚝 끊겼다"며 "올해 말까지 취득세가 50% 줄어들게 되면 매매 대기수요에 머물렀던 전세거주자들이 일부 매매로 돌아서는 촉매제가 될 것"이라고 내다봤다.
실제로 부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난해 1월 대비 올해 9월 현재 전세가격 변동률은 13.75% 기록하며 서울지역 평균(10.6%)을 크게 웃돌았다. 아현ㆍ염리 등 주택재개발 예정구역이 유독 많은 점도 전세가 상승의 주요 요인이 되고 있다는 분석이다.
전문가들은 취득세 감면이 일부 대기수요자들이 중소형 물량을 매입하는 효과는 거둘 수 있지만 미분양 물량까지 소화하기엔 정책이 제한적이란 분석을 내놓고 있다. 지역 내 준공 후 미분양 단지들은 취득세와 양도세 혜택을 동시에 누릴 수 있지만 전용 110㎡을 넘는 중대형 물량이 대부분이다. 지난 6월 입주를 시작한 마포구 서교동의 메세나폴리스는 전용면적 122㎡형이 14억~15억원선으로 실수요자들이 찾기에는 매우 부담스러운 수준이다. 함영진 부동산써브 실장은 "어느 지역이나 마찬가지이겠지만 마포구 내 미분양은 85㎡ 이상 미분양 물량이 많다"며 "최근 가격이 떨어지는 추세지만 이들 물량은 8억~9억원대에 달해 이번 대책으로 쉽게 소진되기는 힘들 것"이라고 말했다.
[용인] 건설사 할인 마케팅 가세땐 시장 분위기 띄우는데 효과
"기대는 하지만 워낙 용인에 대한 기대가 떨어져 있어 효과가 제대로 나타날지는 의문입니다.(죽전동 W공인 관계자)
용인은 수도권 미분양아파트가 가장 많은 곳이다. 국토해양부에 따르면 지난 7월말 현재 용인지역의 미분양 아파트는 5,643가구로 집계됐다. 수지구가 2,762가구로 가장 많고 기흥구에도 1,431가구가 몰려있다. 특히 준공 후 미분양은 3,096가구로 대구(3,720가구), 충남(3,198가구)에 이어 전국에서 세번째로 많다.
미분양이 많은 만큼 용인지역이 이번 대책의 가장 큰 수혜를 입을 지역으로 꼽히고 있다. 하지만 대책 발표 후 현지 시장 분위기는 크게 달라진 것이 없다. 동천동 D 공인관계자는 "시간이 좀 더 지나야 알 수 있을 것 같다"며 "간간히 전화 문의는 오는 정도"라고 말했다.
건설업체 분양사무소 분위기도 비슷하다. H건설 관계자는 "대책을 발표했지만 아직은 별 움직임이 없다"며 "상담도 크게 늘진 않았다"고 전했다.
하지만 시장에서는 이번 대책과 건설사들의 미분양아파트 판매 마케팅이 결합된다면 이전보다는 분위기가 좋아질 것이라는 기대는 확산되고 있다. 현재 용인지역에서는 건설사들이 승용차를 경품으로 걸거나 1억~2억원을 할인해 파는 등 미분양 아파트를 털어내기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 함영진 실장은 "건설사의 혜택과 이번 세제 지원이 결합되면 어느 정도 효과는 있을 것으로 본다"고 예상했다.
변수도 있다. 무엇보다 용인지역의 미분양 아파트의 대부분이 중대형 아파트, 특히 수요가 거의 없는 공급면적 165㎡ 이상의 대형 아파트가 주를 이루고 있다. 미분양 물량이 많은 상황에서 공급도 적지 않다. 올해까지 2,500여가구, 분양일정을 저울질하는 것까지 포함한다면 최대 7,000가구가 분양을 기다리고 있다.
[김포] 2기 신도시 중 가장 저평가 소형중심 미분양 소진 예상
"취득세와 양도세득세 감면이 언제부터 되는지 묻는 전화가 꽤 걸려오네요. 중소형을 중심으로 미분양 물량이 좀 팔릴 것으로 기대됩니다."(대형 건설사 분양소장)
김포한강신도시는 2기 신도시 중 가장 저평가돼 있는 곳이다. 7월 말 현재 김포시의 미분양 아파트는 총 3,327가구에 이르고 이중 690가구가 악성인 준공 후 미분양 물량이다. 미분양 아파트의 대부분이 한강신도시에 포진해 있다. 입주 단지들도 대부분 마이너스 프리미엄이 붙었고, 거래도 많지 않다.
9.10 경기 활성화 대책의 수혜 지역으로 김포한강신도시가 꼽히는 것은 서울 접근성이 뛰어나기 때문이다. 지난해 김포한강로가 뚫리고 급행버스 노선이 다수 신설되면서 여의도까지 20분이면 접근할 수 있다. 이 때문에 김포한강신도시에 전셋집을 마련하려는 젊은 직장인과 신혼부부가 늘고 있지만 소형 평형의 경우 물량이 드물 정도로 인기가 높다.
장기동 M공인의 한 관계자는 "전셋값이 연초 대비 30~40% 가까이 올랐다"면서 "전셋값이 오르면서 급매물로 내놓은 소형 아파트 매매가 꾸준히 이뤄지고 있는데 이번 대책으로 거래가 좀 더 늘어날 것 같다"고 말했다.
김포한강신도시 내 'KCC 스위첸' 전용 59㎡의 전셋값은 연초 1억1,000만원 안팎이었으나 지금은 1억4,000만원까지 올랐고, 매매가는 2억2,000만~2억3,000만원선이다. 전세가율이 60%를 넘어서면서 매매수요로 전환하고 있는 상황에서 취득ㆍ양도소득세 감면 조치가 이러한 추세를 강화할 것이라는 전망이다.
H공인의 한 관계자는 "3억4,000만원에 분양받은 85㎡형 아파트가 3억원선에 거래되고 있다"면서 "가구 당 4억원이 넘는 85㎡ 초과 중대형은 영향을 덜 받겠지만 중소형 미분양 아파트는 어느 정도 팔릴 것"이라고 내다봤다.
이 지역에서 아파트를 공급한 건설사들도 미분양 물량을 털어내기 위해 중도금 60% 무이자 혜택은 물론 분양가의 10% 가량을 '축하금' 명목으로 제공하는 등 사실상 할인 분양에 나서고 있다. 대형 건설사의 한 관계자는 "감면 기간이 한시적이어서 아쉽지만 중소형 미분양 물량을 소진할 수 있는 좋은 기회로 삼기 위해 홍보와 마케팅을 강화할 계획"이라고 말했다.
